<<Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին>> Հայաստանի Հանրապետության օրենքում փոփոխություն կատարելու մասին>> Հայաստանի Հանրապետության օրենքի նախագիծ

ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ

<<ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ>> ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔԻ ՆԱԽԱԳԾԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ

1. Ընթացիկ իրավիճակը և իրավական ակտի ընդունման անհրաժեշտությունը

Հայաստանի Հանրապետությունում գնահատման գործունեության կանոնակարգումը ներկայումս իրականացվում է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի, «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի և «ՀՀ-ում անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտ»-ի հիման վրա:

«Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքը ընդունվել է 2005թ. հոկտեմբերի 4-ին: Մինչև 2011 թվականի հունվարի 1-ն անշարժ գույքի գնահատման գործունեությունը լիցենզավորվում էր, իսկ գնահատողը՝ որակավորվում լիազոր մարմնի կողմից: 2010թ. դեկտեմբերի 8-ին ընդունված ՀՕ-237-Ն օրենքով անշարժ գույքի գնահատման գործունեության լիցենզավորման պահանջը վերացվեց:

Վերոնշյալ օրենքի գործողությունը տարածվում է միայն Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա:

Անշարժգույքիգնահատումըպարտադիրէ`

1. պետականկամհամայնքայինսեփականությունհանդիսացողանշարժգույքիօտարմանդեպքերում, բացառությամբպետականգույքիմասնավորեցմանևպետականկամհամայնքայինհողերիօտարմանդեպքերի.
2. անշարժգույքըպետությանկամհամայնքներիկարիքներիհամարձեռքբերելու (վերցնելու) դեպքերում.
3. անշարժգույքնիրավաբանականանձիկանոնադրականկապիտալումկամհիմնադրամներումներդնելուդեպքերում.
4. անշարժգույքիբռնագանձմանհետևանքովիրացմանդեպքերում:

Անշարժ գույքի գնահահատման գործունեություն իրականացնելու իրավունք ունի յուրաքանչյուր իրավաբանական անձ, որն ունի աշխատանքային պայմանագիր որակավորված գնահատողի հետ, կամ այն որակավորված գնահատողը որը հանդիսանում է նաև անհատ ձեռնարկատեր:Ներկայումս Հայաստանի Հանրապետության տարածքում անշարժ գույքի գնահատման գործունեություն են իրականացնում 59 իրավաբանական անձինք և անհատ ձեռնարկատերեր:

Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2005 թվականի դեկտեմբերի 29-ի «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության ոլորտը կարգավորող և հսկողություն իրականացնող լիազոր մարմին սահմանելու մասին» N 2277-Ն որոշմամբ Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի գնահատման գործունեությունը կարգավորող, ինչպես նաև ֆիզիկական անձանց որակավորող և հսկողություն իրականացնող լիազոր մարմինը Հայաստանի Հանրապետության կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեն է:

Կադաստրի պետական կոմիտեն գնահատման ոլորտը կարգավորում է, որակավորման քննությունները կազմակերպում և անցկացնում է, ինչպես նաև գնահատողների կողմից վերոնշյալ օրենքի, գնահատման ստանդարտներիևօրենսդրությամբսահմանվածկարգերի, նորմատիվիրավականակտերիպահանջներիկատարմաննկատմամբ հսկողություն իրականացնում է իր կողմից ստեղծված որակավորման և մասնագիտական հանձնաժողովների միջոցով:

Կադաստրի պետական կոմիտեն որակավորման հանձնաժողովի միջոցով կազմակերպում և անցկացնում է որակավորման քննությունները: Որակավորման հանձնաժողովի կազմում ընդգրկվում են կադաստրի պետական կոմիտեի ներկայացուցիչներ և առնվազն հինգ տարվա մասնագիտական աշխատանքային փորձ ունեցող գնահատողներ` իրենց համաձայնությամբ: Որակավորման վկայականը տրվում է երեք տարի ժամկետով:Ներկայումս անշարժ գույքի գնահատողի որակավորում ունեն 61 ֆիզիկական անձինք:

Կադաստրի պետական կոմիտեն մասնագիտական հանձնաժողովի միջոցով իրականացնում է հսկողություն անշարժ գույքի գնահատման գործունեություն իրականացնող անձանց և գնահատողների կողմից «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի, գնահատման ստանդարտների և օրենսդրությամբ սահմանված կարգերի, նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների կատարման նկատմամբ:

Գնահատողների կողմից «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի, գնահատման ստանդարտների և օրենսդրությամբ սահմանված կարգերի, նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների կատարման նկատմամբ հսկողություն կադաստրի պետական կոմիտեն իրականացնում էմիայն շահագրգիռ անձանց դիմումի հիման վրա կամ լիազոր մարմնի հաստատած ուսումնասիրությունների իրականացման տարեկան ժամանակացույցով նախատեսված լինելու դեպքում:

Մասնագիտական հանձնաժողովի եզրակացության հիման վրա գնահատողի որակավորման գործողությունը դադարեցվում է միայն, եթե գնահատողը գնահատման հաշվետվությունում «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքով, գնահատման ստանդարտով կամ այլ նորմատիվ իրավական ակտերով նախատեսված պահանջների և պայմանների խախտում (խախտումներ) կատարելու օրվանից հետո` մեկ տարվա ընթացքում, առնվազն չորս այլ հաշվետվություններում ևս խախտումներ է կատարել: Որևէ այլ դեպքերում պատասխանատվության այլ միջոցներ, ինչպես որակավորված գնահատողների, այնպես էլ գնահատման գործունեություն իրականացնող անձանց նկատմամբ օրենսդրությունը չի նախատեսում:

Ներկայիս գործող օրենսդրությամբ չեն կարգավորվում մի շարք իրավահարաբերություններ, որնցում գույքի շուկայական արժեքի արտացոլման անհրաժեշտության կա, ինչպես նաև խիստ սահմանափակվում են այդ ոլորտը պետական լիազոր մարմնի կողմից կարգավորելու հնարավորությունները:

Մասնավորապես.

1. Կարգավորման առարկա է հանդիսանում միայն անշարժ գույքը, սակայն, ներկայումս շարժական գույքի գնահատումը զգալի մասնաբաժին է կազմում առկա իրավահարաբերություններում, մասնավորապես՝ վարկավորման և ապահովագրական ոլորտներում,
2. Օրենսդրությամբ նախատեսված գնահատման պարտադիր դեպքերը չեն ներառում բոլոր այն իրավահարաբերությունները, որտեղ գույքի իրական շուկայական արժեքի արտացոլման անհրաժեշտություն կա:
3. Գործող օրենսդրությունը Կադաստրի պետական կոմիտեին՝ որպես լիազոր մարմնի, որևէ գործիք կամ մեխանիզմ չի նախատեսում, որով հնարավոր լինի պարզել որակավորված անձանց կողմից կատարած գնահատությունները,
4. Գործող օրենսդրությունը կազմակերպությունների համար գնահատման գործունեությամբ զբաղվելու որևէ նվազագույն պահանջ չի նախատեսում: Գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունների նկատմամբ վերահսկողական մեխանիզմներ սահմանված չեն և հնարավոր չէ պատասխանատվության ենթարկել անբարեխիղճ աշխատանք իրականացնող ընկերություններին, պատասխանատվության կարող են ենթարկվել բացառապես անհատները՝ որկավորված մասնագետները:
5. Որակավորված մասնագետների նկատմամբ սահմանված վերահսկողական մեխանիզմները բավարար չեն օրենսդրությամբ կադաստրի պետական կոմիտեին՝ որպես լիազոր մարմնի, վերապահված գործառույթներն իրականացնելու համար: 
6. Որակավորման մեխանիզմները չեն համապատասխանում ժամանակակից մարտահրավերներին, ինչպես նաև լավագույն միջազգային փորձին:

2. Առաջարկվողկարգավորմանբնույթը
   • Օրենքի գործողության ոլորտի ընդլայնում

Ներկայումս «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի գործողությունը տարածվում է միայն Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա: Առաջարկվում է օրենքի գործողությունը տարածել Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ և շարժական գույքերի, ինչպես նաև գույքի նկատմամբ սեփականության և այլ գույքային իրավունքների, քաղաքացիական իրավունքի այլ օբյեկտների(որոնք ՀՀ օրենսդրությամբ կարող են հանդիսանալ քաղաքացիաիրավական շրջանառության օբյեկտներ) գնահատման գործունեության վրա:

Եվրոպական և մի շարք այլ զարգացած երկրներում, ինչպես նաև ԵՏՄ անդամ պետություններում բացի անշարժ գույքից գնահատման օբյեկտ են հանդիսանում շարժական գույքը, բիզնեսը, մեքենաները և սարքավորումները, մտավոր սեփականությունը և ոչ նյութական ակտիվները:

2.2.Գնահատման պարտադիր դեպքերի ընդլայնում

Առաջարկվում է ընդլայնել գործող օրենքով սահմանված գնահատման պարտադիր դեպքերը՝ որպես գնահատման պարտադիր դեպքեր սահմանելով նաև.

1. պետական կամ համայնքային անշարժ գույքը վարձակալությամբ հանձնելու դեպքերը,
2. պետության կամ համայնքի կողմից անշարժ գույք վարձակալելու դեպքերը,
3. պետական կամ համայնքային հողերի օտարման դեպքերը,
4. ՀՀ հարկային օրենսդրությամբ սահմանված ավելացված արժեքի հարկով հարկման ենթակա անշարժ գույքերի օտարման դեպքերը,
5. Գույքի գրավադրման և ապահովագրման (բացառությամբ ավտոտրանսպորտային միջոցների օգտագործումից բխող պատասխանատվության պարտադիր ապահովագրության) դեպքերը,
6. Կազմակերպությունների հաշվապահական հաշվառման նպատակով գույքի վերագնահատման դեպքերը(բացառությամբ հանրային հատվածի):

2.3.Գնահատման որակավորման վկայակաների անժամկետ տրամադրում և դրանց դասակարգում եռաստիճան համակարգում

Ներկայումս գնահատողի որակավորման վկայականը տրամադրվում է 3 տարի ժամկետով՝ թեստավորման միջոցով: Առաջարկվում է գնահատողի որակավորման վկայականը տրամադրել անժամկետ, սակայն որակավորման վկայականները դասակարգել եռաստիճան համակարգում՝ կրտսեր գնահատողի որակավորման վկայական, առաջատար գնահատողի որակավորման վկայականևգլխավոր գնահատողի որակավորման վկայական:

Նմանատիպ համակարգ է գործում ԱՄՆ-ում և մի շարք այլ զարգացած երկրներում, ինչպես նաև ԵՏՄ անդամ պետություններից Բելառուսում:

2.4.Որակավորված գնահատողների կողմից պարտադիր գնահատման դեպքերով գնահատված գույքերի բազայի վարում լիազոր մարմնում

Ներկայիս օրենսդրությամբ որևէ մեխանիզմ նախատեսված չէ ստուգելու արդյոք որակավորված անձի կողմից ներկայացվել է տվյալ ժամանակահատվածում իրականացված գնահատման հաշվետվությունների ամբողջ ծավալը, թե ոչ, ինչպես նաև ուսումնասիրության ներկայացված գնահատման հաշվետվությունները նախկինում պատվիրատուներին տրամադրված գնահատման հաշվետվությունների համեմատ խմբագրված են, թե ոչ:

Առաջարկվում է ստեղծել անշարժ գույքի գնահատման գործունեության որակավորված անձանց կողմից կազմված գնահատման հաշվետվությունների ռեեստր, որի նպատակով կստեղծվի հատուկ ծրագրային համակարգ:

ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի պաշտոնական կայքում (www.e-cadastre.am) որակավորված գնահատողների համար կստեղծվի հատուկ բաժին: Որակավորման վկայական ունեցող յուրաքանչյուր գնահատողի կտրամադրվի համակարգ մուտք գործելու անուն և գաղտնաբառ:

Տվյալ տիրույթը նախատեսված է լինելու որակավորված գնահատողի կողմից գույքի գնահատման յուրաքանչյուր հաշվետվության ներբեռնման և դրա վերաբերյալ տվյալների մուտքագրման համար: Ընդ որում, տվյալ տիրույթում նախատեսված է լինելու հնարավորություն, որով որակավորված անձի կողմից անշարժ գույքի գնահատման յուրաքանչյուր հաշվետվության կազմումից հետո պետք է գեներացվի անհատական ունիկալ համար, որը պարտադիր պետք է լրացվի գնահատման հաշվետվության առաջին էջում: Հաշվետվությունը համարվելու է վավեր, եթե հաշվետվության մեջ նշված գեներացված կոդը և հաշվետվության տվյալները համապատասխնում են տվյալ տիրույթում գեներացված կոդով որոնման արդյունքում հայտնաբերված հաշվետվությանը և դրա վերաբերյալ լրացված տվյալներին:

Հաշվետվության վերաբերյալ տվյալների մուտքագրումից և անհատական ունիկալ համարի գեներացումից հետո, գնահատման հաշվետվությունը (pdf ֆորմատով) կնեբեռնվի տվյալ տիրույթում ստեծված հաշվետություն դաշտում և կհաստատվի գնահատողի ու տնօրենի էլեկտրոնային ստորագրությամբ:

www.e-cadastre.am կայքում կստեղծվի հանրավորություն, որով հնարավոր կլինի անհատական ունիկալ համարի մուտքագրումից և որոնումից հետո տեսնել տվյալ հաշվետվության վերաբերյալ մուտքագրված տվյալները և գնահատման հաշվետվությունը:

Ստեղծված բաժինը հնարավորություն կընձեռնի ինչպես որակավորված գնահատողներին (իրենց մասով) և գնահատման կազմակերպություններին (իրենց մասով), այնպես էլ լիազոր մարմնին ըստ տարբեր տվյալների արտահանել համապատասխան հաշվետվություններ MS Excel ֆայլի տեսքով:

2.5.Գնահատմանգործունեությունիրականացնելուիրավասությունունեցողկազմակերպությանըներկայացվող որոշակի պահանջների սահմանում

Առաջարկվում է օրենքով սահմանել դրույթ, որ գնահատման գործունեություն իրականացնելու իրավասություն ունենան միայն այն կազմակերպությունները, որոնք սահմանված կարգով հաշվառված են լիազոր մարմնում և ունեն նվազագույնը երկու որակավորված գնահատող, որոնք այլ գործատուի մոտ որպես գնահատող չեն աշխատում, ինչպես նաև որոշակի նվազագույն պահանջներ սահմանել գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունների տնօրենների համար:

2.6.Լիազոր մարմնում գործող մասնագիտական հանձնաժողովի իրավասությունների ընդլայնում

Ներկայումս մասնագիտական հանձնաժողովը հաշվետվությունների ուսումնասիրության արդյունքում եզրակացություն է տալիս միայն օրենսդրության պահանջներին և գնահատման ստանդարտին դրանց համապատասխանության վերաբերյալ: Առաջարկվում է ընդլայնել մասնագիտական հանձնաժողովի իրավասությունը՝ տրամադրել իրավասություն նաև գնահատված արժեքի վերաբերյալ եզրակացություն տրամադրելու: Մասնավորապես Հանձնաժողովը հաշվետվությունների ուսումնասիրության արդյունքում եզրակացություն պետք է տրամադրի նաև գնահատված արժեքի թերագնահատման կամ գերագնահատման վերաբերյալ՝ տոկոսների միջակայքերով:

2.7.Որակավորման վկայականների գործողության դադարեցման նոր չափանիշների սահմանում

Ներկայումս եթե գնահատողը մեկ տարվա ընթացքում 5 և ավելի հաշվետվություններում իրականացրել է օրենքի կամ ստանդարտի պահանջների կամ պայմանների խախտումներ, անկախ խախտման բնույթից, ապա որակավորման վկայականի գործողությունը դադարեցվում է:

Առաջարկվում է խախտումները դասակարգել 2 տեսակի՝ արժեքի վրա ազդող և արժեքի վրա չազդող խախտումների: Արժեքի վրա ազդող խախտումների դեպքում ցուցաբերել ավելի խիստ մոտեցումներ, քան արժեքի վրա չազդող խախտումների դեպքում:

2.8.Որակավորված գնահատողի որակավորման վկայականի դադարեցման դեպքում պատասխանատվության սահմանում նաև կազմակերպության համար

Ներկայումս գնահատման գործունեություն իրականացող կազմակերպությունում հաշվառված գնահատողի որակավորման վկայականի դադարեցման դեպքում կազմակերպությունը որևէ պատասխանատվության չի ենթարկվում: Առաջարկվում է սահմանել դրույթ, որ վերջին 3 տարում միևնույն գնահատման կազմակերպությունում աշխատող կամ աշխատած երեք և ավելի գնահատողների որակավորման վկայականների դադարցման դեպքում (եթե որակավորման վկայականի դադարեցման հիմքը գնահատողի տվյալ գնահատման կազմակերպությունում աշխատած ժամանակահատվածում թույլ տրված խախտումներն են) գնահատման կազմակերպությունը զրկվում է գնահատման գործունեություն իրականացնելու իրավունքից 1 տարի ժամկետով:

2.9.Լիազորմարմնիկողմիցգնահատմանգործունեությունիրականացնող կազմակերպությունների ռեյտինգավորում

Առաջարկվումէլիազորմարմնի կողմից կատարել գնահատող կազմակերպությունների ռեյտինգավորում: Իրականացված ռեյտինգավորման արդյունքները յուրաքանչյուր ամիս կհրապարակվեն լիազոր մարմնի պաշտոնական կայքում:

3. Նախագծի մշակման գործընթացում ներգրավված ինստիտուտները, անձինք և նրանց դիրքորոշումը

Նախագիծը մշակվել է ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի աշխատակազմի կողմից:

4. Ակնկալվող արդյունքը

Շուկայական գնահատման գործունեության ոլորտում առաջարկվող փոփոխություններից ակնկալվող արդյունքներն են.

1. Շուկայական գնահատման ոլորտի ընդլայնում, կայացում և գնահատման գործունեություն իրականացնողների նկատմամբ շուկայի մասնակիցների ու հանրության վստահության բարձրացում,
2. Գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունների եկամուտների աճ, մատուցվող ծառայությունների ինքնարժեքի և սակագների նվազում,
3. Անշարժ գույքի օտարումից կամ վարձակալության տրամադրումից հարկերի վճարումը կիրականացվի շուկայական արժեքից՝ կադաստրայինի փոխարեն, ինչի արդյունքում կավելանան հարկային մուտքերը ԱԱՀ-ի և եկամտահարկի գծով,
4. Պետական և համայնքային կարիքների բավարարման նպատակով գույքի վարձակալումը կիրականացվի շուկայականին մոտ գներով՝ ինչի արդյունքում կտնտեսվեն պետական և համայնքային բյուջեների միջոցները,
5. Պետական և համայնքային գույքի վարձակալության տրամադրումը կիրականացվի շուկայականին մոտ գներով՝ ինչի արդյունքում կավելանան պետական և համայնքային բյուջեների եկամուտները,
6. Վարկային ռիսկի նվազեցման շնորհիվ կպակասի չաշխատող և անհուսալի վարկերի ծավալը, ինչի արդյունքում կավելանա բանկերի և վարկային կազմակերպությունների շահույթը, համապատասխանաբար նաև նրանց կողմից վճարվող շահութահարկը,
7. Հողերի օտարումը համայնքների կողմից չի իրականացվի շուկայականից զգալիորեն ցածր գներով, ինչի արդյունքում կավելանան համայնքների բյուջեների եկամուտները և համապատասխանաբար կկրճատվեն պետական բյուջեից համայնքներին տրվող սուբսիդիաները,
8. Ռեյտինգավորման համակարգի միջոցով գործարար համբավի ստեղծում,
9. ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեին՝ որպես լիազոր մարմնի, հնարավորություն կընձեռվի գնահատման կազմակերպությունների և որակավորված անձանց նկատմամբ իրականացնել առավել արդյունավետ հսկողություն,
10. Կնվազի նույն գույքը տարբեր նպատակների համար, կամ տարբեր գնահատողների կողմից իրարից խիստ տարբերվող արժեքներով գնահատելու դեպքերը, իսկ նման դեպքերի առկայության դեպքում՝ դրանք անմիջապես կբացահայտվեն լիազոր մարմնի կողմից և կուսումնասիրվեն,
11. Հաշվետվությունների թղթային տարբերակից հրաժարում և անցում դրանց էլեկտրոնային տարբերակին: Արդյունքում կպակասեն գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունների ծախսերը (գնահատման հաշվետվությունները տպելու, կազմելու և պատվիրատուներին փոխանցելու հետ կապված):
12. ՀՀ անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների իրականացման համար կապահովվեն անհրաժեշտ տվյալներ՝ կբարձրանա ՀՀ անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների որակը: