«Գնելու իրավունքով ծանրաբեռնված կառուցապատման մասին» օրենքի նախագիծ

ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ

«ԳՆԵԼՈՒ ԻՐԱՎՈՒՆՔՈՎ ԾԱՆՐԱԲԵՌՆՎԱԾ ԿԱՌՈՒՑԱՊԱՏՄԱՆ ՄԱՍԻՆ»

ՕՐԵՆՔԻ ՆԱԽԱԳԾԻ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ

1.    Անհրաժեշտությունը․

«Գնելու իրավունքով ծանրաբեռնված կառուցապատման մասին» օրենքի (այսուհետ՝ Օրենք)  ընդունման անհրաժեշտությունը պայմանավորված է կառուցապատման գործունեության ոլորտում առկա խնդիրների լուծման ուղիների, գնման իրավունքով ծանրաբեռնված կառուցապատման գործունեության համակարգման և վերահսկողական գործիքակազմի ամրապնդման, կառուցապատողներից անշարժ գույք ձեռքբերողների իրավունքների և կառուցապատողների շահերի պաշտպանության, ինչպես նաև վեճերի արդյունավետ լուծման համար անհրաժեշտ կառուցակարգերի մշակմամբ։

2.    Ընթացիկ իրավիճակը և խնդիրները․

Վերջին տարիներին ՀՀ-ում  իրականացվող ակտիվ կառուցապատմանը զուգահեռ` ոլորտը դեռևս բավարար կանոնակարգված չէ, կառուցապատողների և գնորդների շահերը հավասարակշռված և պաշտպանված չեն, ինչը հաշվի առնելով՝ կարծում ենք անհրաժեշտ է նախաձեռնել նոր օրենսդրական կարգավորումներ: Այդ նպատակով կատարվել են ուսումնասիրություններ և կազմվել օրենսդրական նոր կարգավորումներ նախատեսող օրենքի նախագիծ (այսուհետ՝ Նախագիծ)՝ նպատակ ունենալով կանոնակարգել կառուցվող անշարժ գույքի գնման իրավունքի վաճառք իրականացնող սուբյեկտների գործունեությունը՝ որպես առանձին գործունեության տեսակ, և փորձել հնարավորինս նվազեցնել գնորդների ռիսկերը ու ներդնել վեճերի լուծման այլընտրանքային միջոցներ:

Մասնավորապես, Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությունը կառուցապատման հետ կապված հարաբերությունները կարգավորում է ինչպես քաղաքացիաիրավական, այնպես էլ վարչաիրավական գործիքակազմերի միջոցով։

Կառուցապատման գործունեության ոլորտում էական փոփոխություններ կատարվեցին 2015 թվականին, երբ Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքով սահմանվեցին կառուցվող բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքից անշարժ գույք, իսկ հետագայում՝ նաև բնակելի տուն գնելու իրավունքի պայմանագրի առանձնահատկությունները։

Կառուցապատող հասկացությունը, լինելով բավականին լայն և ընդգրկուն հասկացություն, միևնույն կարգավորումների ներքո միավորում է միմյանցից բոլորովին տարբերվող գործունեություն իրականացնող և տարբեր նպատակներ հետապնդող սուբյեկտների՝ որևէ կերպ չտարբերակելով կառուցվող շենքից անշարժ գույքի գնման իրավունք վաճառող գնման իրավունք իրականցնող կառուցապատողներին, որոնք գործնականում առնչվում են սպառողների հետ և այդ համատեքստում պետք է նաև տարբերակվեն այլ կառուցապատողներից։

Կառուցապատողների նկատմամբ հստակ չափորոշիչների բացակայությունը հանգեցնում է գործնականում այս զգայուն ոլորտում կառուցապատման, որպես ձեռնարկատիրական գործունեության մեկնարկի և ավարտի, ըստ այդմ նաև՝ կառուցապատողի պատասխանատվության շրջանակների անորոշությանը։

Ներկայիս օրենսդրությամբ՝ հավասարապես կառուցապատող են թե՛ սեփական տուն կառուցող, թե՛ բազմաբնակարան շենք կառուցող սուբյեկտները: Տարանջատված չեն նաև կառուցված և կառուցման փուլում գտնվող բազմաբնակարան շենքերի վաճառքով զբաղվող կառուցապատողները, իսկ վերջիններիս անհրաժեշտ է դիտարկել որպես մասնագիտացված կառուցապատող, քանի որ վաճառում են ընդամենը խոստում, որն իրականություն դարձնելը պահանջում է մեծածավալ աշխատանք և շոշափելի ռիսկերի կառավարում:

Շինարարության փուլում վաճառք իրականացնող կառուցապատողների համար հատուկ կարգավորումների բացակայությունն առաջացնում է լուրջ ռիսկեր.

·            Անբարեխիղճ սուբյեկտները ներկայանում են որպես կառուցապատող ու առանց որևէ իրավական հիմքերի գնորդներից հավաքագրում են կանխավճարներ,

·            Անբարեխիղճ կառուցապատողներն իրականացնում են կեղծ գովազդներ և հետագայոմ գնորդին հանձնվող գույքը չի համապատասխանում գովազդին՝ խոստումը չի համապատասպանում իրականությանը,

·            Կառուցապատողի գործունեության, ֆինանսական թափանցիկության պահանջների բացակայության պատճառով գնորդներն իրազեկ չեն կառուցապատողի փաստաթղթային և ֆինանսական դրության մասին,

·            Ձախողված կառուցապատումների մեծ մասը նույն տնտեսվարող սուբյեկտի կողմից միևնույն իրավաբանական անձով այլ գործունեությամբ զբաղվելու հետևանք է, ինչի արդյունքում գնորդների վճարած գումարները ծախսվում են ոչ նպատակային ու հանգեցնում ընդհուպ սնանկության,

·            Չկան միասնական չափանիշներ և խաղի կանոններ կառուցապատողների կամ շենքերի դասակարգման, վարկանիշավորման համար, որը օբյեկտիվ հնարավորություն կտա տարբերակել նրանց,

·            Բացակայում են գործունեության հստակ չափանիշներ և վերահսկողության մեխանիզմներ,

·            Ոլորտում առկա չէ մասնագիտական գործունեության ինքնակարգավորման մեխանիզմ, ինչպես այլ ոլորտներում՝ փասաբանություն, սնանկության կառավարիչներ, հաշտարարներ և այլն։

Առաջարկվող կարգավորումներով հատուկ օրենքով սահմանվում է գնելու իրավունքով ծանրաբեռնված կառուցապատման մասնագիտական գործունեությունը, մասնագիտացված կառուցապատողների նկատմամբ պահանջներ և կարգավորումներ:

Կառուցապատման ոլորտի հետ կապված ուսումնասիրություն է կատարել նաև Մրցակցության պաշտպանության հանձնաժողովը, որի արդյունքները հրապարակվել են 2025 թվականին, որտեղ արձանագրվել են սպառողների իրավունքների պաշտպանության առնչությամբ խնդիրներ՝ ոլորտի թերի կարգավորման հետևանքով։

Ակնհայտ է, որ նման իրավիճակը չի կարող դրական ազդել կառուցապատման գործունեության որակի և դրա նկատմամբ իրականացվող վերահսկողության արդյունավետության վրա։

3.    Տվյալ բնագավառում իրականացվող քաղաքականությունը․

Նախագիծը սահմանում է Հայաստանի Հանրապետությունում կառուցապատման գործունեության ոլորտում առկա իրավիճակը, խնդիրները, ոլորտի բարեփոխման անհրաժեշտությունը, Օրենքի հիմնական դրույթները և Օրենքի ընդունման անհրաժեշտության հիմնավորումները։

4.    Կարգավորման նպատակը և բնույթը․

Առաջարկվող լուծումները նպատակ են հետապնդում ամբողջական և համալիր կերպով կարգավորել գնման իրավունք իրականացնող կառուցապատողի գործունեության հետ կապված հարաբերությունները՝ հաշվի առնելով այդ հարաբերությունների առանձնահատկությունները և միջազգային պրակտիկայում առկա մոտեցումները, կառուցապատողի և սպառողների իրավունքներն ու շահերը։

Առաջարկվում է մասնագիտացված կառուցապատողների համար սահմանել նվազագույն պահանջներ՝

·   Ֆինանսական թափանցիկություն և պարտադիր աուդիտ անցկացնելու պահանջ,

·   Իր գործունեության առնչությամբ տեղեկությունների հասանելիության ապահովման համար կայք ունենալու և գնորդների համար էական համարվող տվյալների հրապարակման պահանջ,

·   Ձախողված (ժամկետանց) կառուցապատում, սնանկություն կամ տնտեսական հանցագործությունների համար դատվածություն չունենալու պահանջ,

·   Նույն իրավաբանական անձով այլ գործունեությամբ զբաղվելու արգելք՝ բացի կառուցապատման հետ անմիջական կապվածից։

Առաջարկվում է ձևավորել մասնագիտացված կառուցապատողների ինքնակարգավորվող կազմակերպություններ (ԻԿԿ)՝

·   Կարող են հիմնադրվել ցանկացած երեք կառուցապատողների կողմից, ովքեր ունեն առնվազն երեք ավարտված ու շահագործման հանձնված բազմաբնակարան շենքեր (պահանջը վերաբերում է բացառապես հիմնադիրներին, անդամությունը սահմանափակված չէ),

·   Անդամության պահանջները սահմանվում են օրենքով և չեն կարող արհեստական խոչընդոտներ ստեղծվել շուկա մուտք գործելու սահմանափակման տեսանկյունից,

·   ԻԿԿ-ն պետք է ունենա խորհուրդ, որը ապահովելու է իր անդամների գործունեության նկատմամբ վերահսկողությունը,

·   Սահմանվում են կարգապահական պատասխանատվության և անդամությունից զրկման համար հստակ պահանջներ՝ բացառելով չարաշահումները,

·   ԻԿԿ-ն քննում է իր անդամների գործունեության հետ կապված բողոքները, այդ թվում՝ գնորդների կողմից ներկայացված, և աջակցում է վեճերի լուծմանը,

·   ԻԿԿ-ն վերահսկվում է լիազոր պետական մարմնի կողմից, որը խախտումների դեպքում կարող է կասեցնել ԻԿԿ-ի գործունեությունը,

·   ԻԿԿ-ի կողմից սահմանվում են վարկանիշավորման չափանիշներ և վարքագծի կանոններ, որոնք պարտադիր են անդամների համար և որոնք նախապես համաձայնեցվում են լիազոր պետական մարմնի հետ։

Առաջարկվում է կարգավորել նաև շինարարության փուլում կառուցվող շենքից անշարժ գույքի գնելու իրավունքի պայմանագրերի սուբյեկտների շրջանակը՝

·   Նման պայմանագրերով վաճառող կարող են հանդես գալ բացառապես մասնագիտացված կառուցապատողները, որոնք անդամակցում են ԻԿԿ-ին կամ որպես այլընտրանք ԻԿԿ-ի անդամ չհանդիսացող կառուցապատողները, որոնք շինարարության փուլում իրականացնում են գույքի վաճառք և ապահովագրում են գնորդների կողմից վճարված գումարների ետվերադարձի ռիսկերը  (օրինակ՝ ապահովագրություն, բանկային երաշխիք կամ կառուցապատողի հատուկ հաշվին մուտքագրված գումարի 100 տոկոս սառեցում),

·   ԻԿԿ անդամության զրկման դեպքում կառուցապատողը իրավունք չի ունենալու շարունակել գնելու իրավունքի հետագա վաճառքը, իսկ արդեն վաճառված մասով պարտավոր է ավարտել կառուցապատումն ու գույքը հանցնել գնորդներին,

·   Նոտարական վավերացման և պետական գրանցան ենթակա չեն այլ սուբյեկտների կողմից նման պայմանագրերի կնքումը, որոնք սակայն ազատ են կնքել գույքի վաճառքի պայմանագրեր կառուցապատման ավարտից հետո,

·   Օրենքի կարգավորումները վերաբերելու են դրա ուժի մեջ մտնելուց հետո ստացված քաղաքաշինական փաստաթղթերով կառուցապատմանը:

Կարգավորմամբ նաև հստակեցվում են սպառողների շահերի իրավական պաշտպանության միջոցները՝ պարտադիր սահմանելով սպառողների համար իրազեկման թերթիկի առկայությունը, որը կբացահայտի օֆերտայի բոլոր էական պայմանները և կնպաստի սպառողների կողմից իրենց իրավունքների մասին պաշտաճ իրազեկմանը։

Նախագծով ներդրվում է նաև Կառուցվող բազմաբնակարան կամ ստորաբաժանված շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագրից ծագած վաճառողի և գնորդի վեճերի դեպքում պարտադիր հաշտարարություն, որոնք առաջարկվում է ներդնել 2026 թվականի հուլիսի 1-ից՝ անկախ մնացած կարգավորումների մեկնարկից՝ հաշվի առնելով արդեն իսկ ընտանեկան ու առողջապահության ապահովագրության որոշ վեճերով գործող պարտադիր հաշտարարությունը և արձանագրված դրական արդյունքները։

5.    Նախագծի մշակման գործընթացում ներգրավված ինստիտուտները և անձինք․

Նախագիծը մշակվել է Հայաստանի Հանրապետության էկոնոմիկայի նախարարության կողմից:

6.   Ակնկալվող արդյունքը․

Նախագծով սահմանված կառուցապատողի և կառուցապատման գործունեության վերաբերյալ դրույթների հստակեցումը կնպաստի նշված ոլորտում առաջացող հարաբերությունների իրավական հստակեցմանը, կայունացմանը, սպառողների, կառուցապատողների և կառուցապատման գործունեության ոլորտի բոլոր սուբյեկտների իրավունքների և օրինական շահերի պաշտպանությանը:

Առաջարկվող լուծումներով կարգավորվելու են գնման իրավունքի վաճառք իրականացնող կառուցապատողի գործունեության հետ կապված հարաբերությունները՝ հաշվի առնելով միջազգային պրակտիկայում առկա մոտեցումները, կառուցապատողի, գնորդների, պետության և համայնքի իրավունքներն ու շահերը։ Ակնկալվում է, որ էականորեն կնվազեն անբարեխիղճ կառուցապատողները, սնանկության վարույթներն ու գնորդներին, պետությանը, հանրային շահին հասցվող վնասները։

Պարտադիր հաշտարարության ներդրմամբ կնվազեն կառուցապատողների ու սպառողների միջև դատական վեճերը՝ նպաստելով դրանց արտադատական լուծմանը։

7.    Կապը ռազմավարական փաստաթղթերի հետ. Հայաստանի վերափոխման ռազմավարություն 2050, Կառավարության 2021-2026թթ. ծրագիր, ոլորտային և/կամ այլ ռազմավարություններ

Նախագիծը բխում է ՀՀ կառավարության 2021-2026թթ. ծրագրի «2․ Տնտեսություն» բաժնի «2․7 քաղաքաշինություն» կետի․ Քաղաքաշինությունը և մասնավորապես շինարարության ոլորտը Հայաստանի Հանրապետության տնտեսության առավել դինամիկ զարգացում արձանագրող բնագավառն է: Իրատեսորեն գնահատելով քաղաքաշինության բնագավառում առկա իրավիճակը՝ ՀՀ կառավարությունը նախատեսում է բնագավառի օրենսդրական և նորմատիվային դաշտի բարելավման, քաղաքաշինության բնագավառում իրականացվող գործունեությունների, քաղաքաշինական օբյեկտների վերաբերյալ տեղեկատվական համակարգերի ներդրման միջոցով ստեղծել նախադրյալներ՝ առկա խնդիրները լուծելու (ընթացակարգերի պարզեցում, թափանցիկության և հաշվետվողականության բարձրացում, վերահսկողական մեխանիզմների բարելավում) և հետագա զարգացումներն ապահովելու համար։ Քաղաքաշինության ոլորտում ՀՀ կառավարությունը նախատեսում է շարունակել քաղաքաշինական գործունեության պետական կարգավորման միջոց հանդիսացող նորմատիվ փաստաթղթերի մշակումն ու շարունակական արդիականացումը, դրանց ներդաշնակեցումը միջազգային նորմերին, ինչպես նաև նորմատիվատեխնիկական փաստաթղթերի համակարգի արդիականացումն իրականացնել այն հաշվառմամբ, որ այն արագ արձագանքի շինարարությունում նոր տեխնոլոգիաների ներդրմանը և երաշխավորի դրանց կիրառությունը, ստեղծի հնարավորություն՝ ապահովելու երկրի շինարարական արտադրանքի և ծառայությունների համատեղելիությունը միասնական շուկայում շրջանառվող արտադրանքի և ծառայությունների հետ, խթանի տեղական արտադրությունն ու նորարարական տեխնոլոգիաների զարգացումը, գործարար միջավայրի բարելավումը, արտահանման և ներդրումային ծավալների աճը։

8․ Այլ տեղեկություններ (եթե այդպիսիք առկա են)

«Գնելու իրավունքով ծանրաբեռնված կառուցապատման մասին» օրենքի նախագիծն ընդունելու կապակցությամբ պետական բյուջեում (կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի բյուջեում) ծախսերի կամ եկամուտների էական ավելացում կամ նվազեցում չի նախատեսվում: