«ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՔԱՂԱՔԱՑԻԱԿԱՆ ՕՐԵՆՍԳՐՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ»

ՆԱԽԱԳԻԾ

ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ

ՕՐԵՆՔԸ

«ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՔԱՂԱՔԱՑԻԱԿԱՆ ՕՐԵՆՍԳՐՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ»

Հոդված 1. 1999 թվականի մայիսի 5-ի Հայաստանի Հանրապետության քաղաքացիական օրենսգրքի (այսուհետ՝ Օրենսգիրք) 139-րդ հոդվածի 1-ին մասի
2-րդ չհամարակալված պարբերությունում «հիփոթեքը,» բառից հետո լրացնել «հետադարձ հիփոթեքը,» բառերը:

Հոդված 2. Օրենսգրքի 201-րդ հոդվածում լրացնել նոր 1․1-ին մաս հետևյալ բովանդակությամբ․

«1․1․ Ամուսնության ընթացքում ձեռք բերված գույքի նկատմամբ ամուսինների համատեղ դիմումի հիման վրա «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքով սահմանված կարգով գրանցվում է կողակցի սեփականության իրավունքը։ Կողակցի սեփականություն համարվող գույքն ամուսիններից մեկի մահվան դեպքում չի ներառվում մահացած ամուսնու ժառանգական զանգվածում և մինչև մյուս ամուսնու մահը շարունակում է սեփականության իրավունքով պատկանել կենդանի մնացած ամուսնուն (կողակցին)։»։

Հոդված 3. Օրենսգրքի 226-րդ հոդվածի 5-րդ մասում «հիփոթեքի» բառից հետո լրացնել «և հետադարձ հիփոթեքի» բառերը, «հիփոթեքին» բառից հետո՝ «և հետադարձ հիփոթեքին», իսկ «պարագրաֆում» բառը փոխարինել «պարագրաֆներում» բառով։

Հոդված 4. Օրենսգրքի 253-րդ հոդվածի 1-ի մասի 7-րդ կետում․

1)   «:» կետադրական նշանը փոխարինել «,» կետադրական նշանով,

2)  լրացնել նոր 8-րդ կետ հետևյալ բովանդակությամբ.

«8) հետադարձ հիփոթեքը։»։

Հոդված 5. Օրենսգրքի 15-րդ գլուխը լրացնել նոր 2.1-ին պարագրաֆով՝ հետևյալ բովանդակությամբ.

« § 2.1․ ՀԵՏԱԴԱՐՁ ՀԻՓՈԹԵՔ

1.  ԸՆԴՀԱՆՈՒՐ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ ՀԵՏԱԴԱՐՁ ՀԻՓՈԹԵՔԻ ՄԱՍԻՆ

Հոդված 272.1․ Հետադարձ հիփոթեքի հասկացությունը

1․ Հետադարձ հիփոթեք է համարվում այն հիփոթեքային վարկային պայմանագիրը, որի հիման վրա անշարժ գույքի` բնակարանի, բնակելի տան կամ այգետնակի, սեփականատերը, ով հասել է օրենքով սահմանված կենսաթոշակային տարիքի, պահպանելով համապատասխան գույքի նկատմամբ սեփականության և օգտագործման իրավունքները, իր գույքը ծանրաբեռնում է հետադարձ հիփոթեքով, իսկ գրավառուն պարտավորվում է սեփականատիրոջը վճարել դրամական միջոցներ՝ պարբերական ամենամսյա վճարումների ձևով՝ հատուկ բանկային հաշվի միջոցով։

Հոդված 272․2․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի բովանդակությունը

1․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրում պետք է նշված լինեն կողմերի անունները (անվանումները) և բնակության վայրերը (գտնվելու վայրերը), հետադարձ հիփոթեքի առարկան, հիփոթեքով ապահովված պարտավորության էությունը, դրա գումարը, ծագման հիմքերը, հատուկ բանկային հաշվի տվյալները, կատարման ժամկետը, տրամադրման ձևը, կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները, պարտավորության մարման հիմքերը։

2․ Հետադարձ հիփոթեքի առարկան որոշվում է պայմանագրում դրա անվանման, գտնվելու վայրի և նույնականացման համար բավարար նկարագրությամբ։

3․ Հետադարձ հիփոթեքի առարկա կարող է լինել միայն գրավատուին սեփականության իրավունքով պատկանող անշարժ գույքը՝ բնակարանը, բնակելի տունը կամ այգետնակը, որը հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի կնքման պահին գրավի առարկա չի հանդիսանում, ինչպես նաև այլ իրավունքներով և պարտականություններով ծանրաբեռնված չէ։ Ընդհանուր սեփականության ներքո գտնվող անշարժ գույքը հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի առարկա կարող է հանդիսանալ այն դեպքում, երբ համատեղ սեփականության բոլոր մասնակիցները հասել են օրենքով սահմանված կենսաթոշակային տարիքին և վերջիններիս պատկանում է կողակցի սեփականության իրավունքով։

4․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը պետք է ունենա անբաժանելի մաս կազմող հավելված, որտեղ պետք է նկարագրվի պայմանագիր կնքելու պահին պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի փաստացի վիճակն առնվազն հետևյալ տվյալներով․

1)  արտաքին հարդարումը՝ յուրաքանչյուր կողմի համար առանձին, նշելով կիրառված նյութերի տեսակները,

2)  ներքին հարդարումը՝ դռներ, պատուհաններ, հատակ, առաստաղ, պատեր (նշելով կիրառված նյութերի տեսակները),

3)  լուսանկարների փաթեթ՝ արտաքին լուսանկարներ անշարժ գույքի միավորի բոլոր կողմերից՝ հնարավորության դեպքում, ներքին լուսանկարներ՝ առնվազն մեկ լուսանկար անշարժ գույքի յուրաքանչյուր սենյակից:

5․ Գրավառուն, հանդիսանալով հետադարձ հիփոթեքով ապահովված պարտավորության (հիմնական պարտավորության) կրողը, այդ պարտավորությամբ գրավ դրված գույքի արժեքից գրավատուի մյուս պարտատերերի հանդեպ իր դրամական պահանջները բավարարելու նախապատվության իրավունք ունի:

Հոդված 272․3․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի ձևը

1․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը պետք է կնքվի գրավոր՝ գրավատուի և գրավառուի ստորագրությամբ, իսկ եթե նման պայմանագրի կնքման համար անհրաժեշտ է երեք և ավելի կողմերի համաձայնեցված կամքի արտահայտությունը, ապա մյուս կողմերի ստորագրությամբ` մեկ փաստաթուղթ կազմելու միջոցով:

2. Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը պարտադիր ենթակա է նոտարական կարգով վավերացման։

Հոդված 272․4․ Հետադարձ հիփոթեքի իրավունքի պետական գրանցումը

1․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով գրավի իրավունքը ենթակա է պետական գրանցման՝ «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքով սահմանված կարգով։

Հոդված 272․5․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի դադարման հիմքերը

1․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը դադարեցվում է հետևյալ հիմքերից որևէ մեկի առկայության դեպքում.

1)  գրավատուի մահը,

2)  գրավադրված գույքի օտարումը,

3)  գրավատուի կողմից այլ վայրում մշտական բնակություն հաստատելը,

4)  գրավատուի կողմից հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով ստանձնած պարտավորությունների ամբողջական մարումը։

2․ Սույն հոդվածի 1-ին մասի 3-րդ կետով նախատեսված հիմքի առկայության դեպքում հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիրը դադարեցվում է դատական կարգով, իսկ գրավատուի կողմից այլ վայրում մշտական բնակություն հաստատելու հանգամանքի ապացուցման բեռը կրում է գրավառուն։

Հոդված 272․6․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով գրավատուի իրավունքները ու պարտականությունները

1.  Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի գործողության ամբողջ ընթացքում գրավատուն իրավունք ունի՝

1) պահպանել և օգտագործել գրավադրված գույքը մինչև սույն օրենսգրքի
272․5-րդ հոդվածի 1-ին մասով նախատեսված հիմքերի առաջացումը,

2) ցանկացած պահի ամբողջությամբ կամ մասնակի մարել պարտավորությունը՝ պայմանագրով նախատեսված հաշվարկների կարգով՝ պայմանագրով սահմանված տույժերի, տուգանքների և այլ լրացուցիչ վճարների վճարմամբ։

2. Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի գործողության ամբողջ ընթացքում գրավատուն պարտավոր է՝

1) բնակվել պայմանագրի առարկա հանդիսացող ՝ բնակարանում, բնակելի տանը կամ այգետնակում,

2) պահպանել պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը պայմանագրի անբաժանելի մաս կազմող հավելվածով նկարագրված վիճակում,

3) առանց գրավառուի նախնական գրավոր համաձայնության պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի նկատմամբ չկատարել փոփոխություններ, որոնք կարող են վատթարացնել պայմանագրի անբաժանելի մաս կազմող հավելվածում նկարագրված վիճակը,

4) գրավառուի կողմից տրամադրվող վճարների հաշվին սահմանված ժամկետներում կատարել պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի նկատմամբ օրենքով սահմանված հարկերն ու պարտադիր վճարումները,

5) գրավառուի կողմից տրամադրվող վճարների 80 տոկոսն օգտագործել բացառապես անկանխիկ եղանակով՝ բոլոր վճարումներն իրականացնելով պայմանագրով նշված բանկային հաշվից,

6) չխոչընդոտել գրավառուի մուտքը պայմանագրի առարկա հանդիսացող՝ բնակարան, բնակելի տուն կամ այգետնակ՝ աշխատանքային օրերին, նախապես՝ առնվազն 24 ժամ առաջ տեղեկացնելու պայմանով,

7) պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքն օտարելու կամ այլ պարտավորություններով ծանրաբեռնելու դեպքում նախօրոք գրավոր տեղեկացնել գրավառուին և ստանալ նրա համաձայնությունը։

Հոդված 272․7․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով գրավառուի իրավունքները ու պարտականությունները

1․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի գործողության ամբողջ ընթացքում գրավառուն պարտավոր է․

1) hետադարձ հիփոթեքի պայմանագիր կնքելուց առնվազն տասն օր առաջ ապահովել գրավատուի պարտադիր խորհրդատվությունը՝ վերջինիս պարզ և հասկանալի ձևով ներկայացնելով պայմանագրի պայմանները, դրանց իրավական և ֆինանսական հետևանքները, կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները, կիրառելի տոկոսադրույքը, ինչպես նաև տարեկան սպասարկման, հաշվի սպասարկման, ապահովագրության, գույքի գնահատման և այլ հնարավոր վճարները, ծախսերը, որի անցկացված լինելու և ներկայացված տեղեկատվությանը ծանոթանալու փաստը գրավատուն հաստատում է գրավոր հայտարարությամբ՝ ստորագրությամբ,

2) ապահովել սույն մասի 1-ին կետով նախատեսված գրավոր հայտարարության պահպանումը գործի նյութերում,

3) տարեկան մեկ անգամ գրավոր (այդ թվում՝ էլեկտրոնային եղանակով) տրամադրել գրավատուին հաշվետվություն՝ պայմանագրով առաջացած պարտավորության մնացորդի, հաշվարկի հիմքերի և կատարված վճարումների վերաբերյալ,

4) սույն օրենսգրքի 272․5-րդ հոդվածի 1-ին մասի 1-ին և 3-րդ կետերով նախատեսված հիմքերի առկայության դեպքում այդ պահից՝ վեցամսյա ժամկետում, իրականացնել պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի գնահատում «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքով սահմանված կարգով,

5) սույն օրենսգրքի 272․8-րդ հոդվածի 9-րդ մասով նախատեսված ժամկետի ավարտից հետո՝ երեքամսյա ժամկետում իրացնել պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը,

6) սույն օրենսգրքի 272․8-րդ հոդվածի 11-րդ մասով նախատեսված դեպքում գանձել պայմանագրով ստանձնված պարտավորություններն ամբողջ ծավալով, այդ թվում՝ պայմանագրով նախատեսված լրացուցիչ ծախսերը, վճարները, տույժերն ու տուգանքները, իսկ մնացորդի առկայության դեպքում այն վերադարձնել գրավատուին, նրա մահվան դեպքում՝ իրավահաջորդներին՝ օրենքով սահմանված կարգով։

2․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի գործողության ամբողջ ընթացքում գրավառուն իրավունք ունի․

1)            սույն օրենսգրքի 272․5-րդ հոդվածի 1-ի մասի 1-ին կետով սահմանված հիմքի առկայության դեպքում՝ օրենքով սահմանված կարգով դիմել պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի իրացմանը՝ սույն օրենսգրքի 272․8-րդ հոդվածի 9-րդ մասով նախատեսված պահանջի պահպանմամբ,

2)            սույն օրենսգրքի 272․5-րդ հոդվածի 1-ին մասի 3-րդ կետով սահմանված հիմքի առկայության դեպքում՝ օրենքով սահմանված կարգով դիմել պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի իրացմանը` սույն օրենսգրքի 272․5-րդ հոդվածի 3-րդ մասով նախատեսված պահանջի պահպանմամբ,

3)            պայմանագրի անբաժանելի մաս կազմող հավելվածով պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի նկարագրված վիճակը ստուգելու նպատակով անարգել մուտք գործել պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույք՝ աշխատանքային օրերին, նախապես՝ առնվազն 24 ժամ առաջ գրավատուին տեղեկացնելու պայմանով,

4)            պայմանագրի անբաժանելի մաս հանդիսացող հավելվածով պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի նկարագրված վիճակի ակնհայտ վատթարացման դեպքում կազմել համեմատական վերլուծություն և դիմել ապահովագրական ընկերությանը՝ պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը հավելվածում նկարագրված վիճակը վերականգնելու համար։

Հոդված 272․8․ Հետադարձ հիփոթեքի կիրառման առանձնահատուկ կարգավորումներ

1․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրի գործողության ողջ ընթացքում պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը, պայմանագրի անբաժանելի մաս կազմող հավելվածում նկարագրված վիճակով, ենթակա է պարտադիր ապահովագրության։

2․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով գրավառուի կողմից գրավատուին տրամադրվող դրամական միջոցները կարող են տրամադրվել պարբերական ամենամսյա վճարումների ձևով, որի օրը սահմանվում է պայմանագրում կամ նպատակային նշանակմամբ՝ կոնկրետ ծախսերի (օրինակ՝ գույքահարկի) ֆինանսավորման համար։

3․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիր կնքելուց առաջ պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը ենթակա է պարտադիր գնահատման՝ «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքով սահմանված կարգով։

4․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով հետադարձ հիփոթեքի տարեկան տոկոսադրույքը չի կարող գերազանցել տվյալ պահին գործող հիփոթեքային վարկերի նվազագույն տարեկան տոկոսադրույքը։

5․ Հետադարձ հիփոթեքով տրամադրված գումարի նկատմամբ տոկոսները պայմանագրի գործողության ողջ ընթացքում հաշվարկվում են համաչափ, կուտակվում ու կապիտալացվում են (ավելացվում են պարտավորության մնացորդին) և չեն մարվում ընթացիկ վճարումներով մինչև պայմանագրի դադարեցման հիմքերի առաջացումը։

6․ Հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրով գրավատուի կամ նրա իրավահաջորդների պարտավորությունները չեն կարող գերազանցել գրավադրված անշարժ գույքի իրացումից ստացված դրամական միջոցների չափը (ոչ ռեգրեսային պատասխանատվություն)։

7․ Եթե գույքի իրացումից ստացված գումարը գերազանցում է պարտքի (ներառյալ՝ պայմանագրով նախատեսված տոկոսների, ծախսերի և իրացման հետ կապված փաստական անհրաժեշտ ծախսերի) չափը, մնացորդը վերադարձվում է գրավատուին, իսկ նրա մահվան դեպքում՝ իրավահաջորդներին օրենքով սահմանված կարգով։

8․ Եթե գույքի իրացումից ստացված գումարը բավարար չէ պարտավորության ամբողջական կատարաման համար, մնացած մասը չի կարող բռնագանձվել գրավատուից կամ նրա իրավահաջորդներից այլ գույքի հաշվին, և պարտավորությունը համարվում է ավարտված իրացումից ստացված գումարի չափով կատարված մասով։

9․ Սույն օրենսգրքի 272․5-րդ հոդվածի 1-ին մասի 1-ին կետով նախատեսված հիմքի առկայության դեպքում գրավատուի իրավահաջորդը մինչև 6 ամսյա ժամկետում կարող է ամբողջությամբ մարել գրավառուի հանդեպ գրավատուի ունեցած պարտավորությունները և ձեռք բերել պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը։

10․ Պայմանագրի գործողության ողջ ընթացքում պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքը չի կարող հանդիսանալ  հայցի ապահովման միջոց՝ գրավատուի երրորդ անձանց նկատմամբ ունեցած պարտավորությունների կապակցությամբ։

11. Սույն օրենսգրքի 272․5-րդ հոդվածի 1-ին մասի 2-րդ կետով նախատեսված հիմքի առկայության դեպքում գրավառուն պետք է հանդիսանա այդ գործարքի կողմը։ Գրավատուի կողմից պայմանագրի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքի վաճառքի դեպքում վաճառքի դիմաց ստացվելիք գումարը պարտադիր փոխանցվում է գրավառուի կողմից տրված համաձայնագրում նշված հատուկ բանկային հաշվին։»

Հոդված 6. Եզրափակիչ և անցումային դրույթներ

1.     Սույն օրենքն ուժի մեջ է մտնում պաշտոնական հրապարակման օրվանից:

2.    Սույն օրենքի 2-րդ հոդվածով սահմանված կողակցի սեփականության իրավունքի վերաբերյալ կարգավորումները կիրառելի են նաև սույն օրենքի ուժի մեջ մտնելուց առաջ ամուսնության ընթացքում ձեռք բերված և ամուսինների համատեղ սեփականությունը հանդիսացող գույքի նկատմամբ։

Հանրապետության նախագահ                                                         Վ. Խաչատուրյան

                  ՀՕ-  -Ն

Երևան, 2025 թ․