«ԲԱԶՄԱԲՆԱԿԱՐԱՆ ՇԵՆՔԻ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ

Սույն օրենքի նախագծով փորձ է արվել կարգավորել այնպիսի խնդիրներ, ինչպիսիք են` • Բնագավառում պետական կառավարման լիազոր մարմնի, տարածքային կառավարման և տեղական ինքնակառավարման մարմինների, ինչպես նաև մասնակից բոլոր սուբյեկտների իրավասությունների տարանջատման հարցը • Թեթևացվել է սեփականատերերի կողմից տարբեր որոշումների ընդունման համար անհրաժեշտ ձայների հարաբերակցությունը: • Սահմանվել են բնագավառում պետական կամ համայնքային աջակցության հիմնական ուղղություններն ու նպատակային ծրագրերը, դրանց իրականացման համար որոշումների կայացման մասով սահմանվել են առանձնահատկություններ: • և այլն Բայց որոշ կարգավորումների վերաբերյալ ունեմ առաջարկություններ, օրինակ Նախագծի` • Հոդված 2-ի վերջին պարբերությունում և Հոդված 10-ի 3 -րդ մասում «պարտադիր վճար» ձևակերպումները ճշտելու և գործող օրենքի տրամաբանության հետ համապատասխանեցնելու անհրաժեշտություն ունի: • Հոդված 4.-ով իմպերատիվ պահանջ է դրվել ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման համար, որը իմ կարծիքով որևէ էական բան չի տալիս և ենթադրում է լրացուցիչ ծախսեր: Առաջարկում եմ սահմանափակվել բազմաբնակարան շենքի շինության սեփականատերերին պատկանող ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող հողամասի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցումով, իսկ ընդհանուր բաժնային սեփականություն հանդիսացող գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցմանը անդրադառնալ այն դեպքում, երբ դրա մի մասի առանձնացման և գործարք իրականացնելու խնդիր է առաջանում: • Հոդված 9.-ով առաջարկվում է .Օրենքի 11-րդ հոդվածը շարադրել հետևյալ խմբագրությամբ «Հոդված 11. Ընդհանուր բաժնային սեփականության կառավարումը 3.Ժողովում որոշումների կայացման ժամանակ յուրաքանչյուր սեփականատեր ունի մեկ ձայնի իրավունք՝ մեկ շինություն մեկ ձայն սկզբունքով: 4. Եթե բազմաբնակարան շենքի շինության նկատմամբ ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունք ունեն մեկից ավելի անձինք, ապա նրանք իրենց ձայնի իրավունքը իրականացնում են միասին. նրանց անունից հանդես է գալիս սեփականատերերից մեկը՝ մյուսների համաձայնությամբ, նրանց կողմից տրված պարզ լիազորագրի հիման վրա: Գտնում եմ ,որ գործող օրենքով կարգավորումը լիարժեք համապատասխանում է բաժնային սեփականության կառավարման բնույթին և առաջարկում եմ Հոդված 11.-ի 3-րդ և 4-րդ կետերը թողնել անփոփոխ: • Հոդված 10-ով առաջարկվում է Օրենքի 12-րդ հոդվածում՝ 1) 6-րդ մասը շարադրել հետևյալ խմբագրությամբ. «6. Ժողովն իրավազոր է, եթե ժողովին մասնակցում է սեփականատերերի ընդհանուր ձայների թվի կեսից ավելին, որոնց պատկանում է ընդհանուր բաժնային սեփականության բաժնի կեսից ավելին: 2) Լրացնել հետևյալ խմբագրությամբ 6.1 մասով. «6.1 Ժողովն իրավազոր չլինելու դեպքում ժողով հրավիրողը ժողովում քննարկման ենթակա նույն հարցերով նոր ժողով է հրավիրում: Նոր ժողովն իրավասու է որոշումներ կայացնել՝ անկախ ժողովի քվորումից, որի մասին պետք է նշվի ծանուցման մեջ։ Այս դեպքում որոշումներն ընդունվում է ժողովին մասնակցած սեփականատերերի ձայների մեծամասնությամբ:» Առաջարկում եմ նախագծի 6-րդ մասից հանել «որոնց պատկանում է ընդհանուր բաժնային սեփականության բաժնի կեսից ավելին 6.1 կետը շարադրել հետևյալ կերպ «6.1 Ժողովն իրավազոր չլինելու դեպքում ժողով հրավիրողը ժողովում քննարկման ենթակա նույն հարցերով նոր ժողով է հրավիրում հարցման կարգով, որի մասին պետք է նշվի ծանուցման մեջ։» Բացի վերոշարադրյալից անհրաժեշտ է փաստել, որ գործող օրենսդրությամբ և առաջարկվող նախագծով չի կարգավորված մի շարք կարգավորման ենթակա խնդիրներ: Մասնավորապես` • Հաշվի առնելով, որ համատիրության վարչական ծախսերը բազմաբնակարան շենքի բյուջեի մաս են կազմում, առաջանում է անհրաժեշտություն հստակեցնելու համատիրության վարչական ծախսերը հաստատող մարմնի(համատիրության թե բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր ժողովը) լիազորությունը: Անհրաժեշտություն կա նաև հստակեցնելու այդ մարմինների տարեկան բյուջեների ձևավորման քայլերը: • Ներդրման կարիք ունի շենքի կառավարման մարմնի կողմից, շինությունների սեփականատերերից գանձվող պարտադիր և այլ վճարների, ընդհանուր բաժնային սեփականության գույքի նկատմամբ կնքված գործարքներով ստացված միջոցների և այլ միջոցների հաշվառման, ըստ շինությունների բաժնային սեփականության ամրակցման ու համապատասխան հաշվետվության տրամադրման կարգը: • Նախագծում բացակայում է ընդհանուր ժողովի անցկացման և որոշումներ ընդունման ժամանակ ժամանակակից էլեկտրոնային հաղորդակցության միջոցների կիրառման ընթացակարգերի,ինչպես նաև շինության սեփականատերերի և շենքի կառավարման մարմնի միջև հաղորդագրությունների փոխանակման կանոնների ու եղանակների ներդրման պահանջը, որոնց դեպքում կհեշտացնվեն և թափանցիկ կդարձնեն բազմաբնակարան շենքի կառավարման գործընթացը և կօժանդակեն իրավահարաբերությունների կարգավորմանն ու կառավարման որակի բարձրացմանը: • Որոշակիացման կարիգ ունի` շահագործվող շենքերում, նոր ընդհանուր բաժնային սեփականության տարր պարունակող գույքի ( օրինակ` լարային ռադիոհեռարձակման ցանցերը, կաբելային հեռուստատեսության, օպտիկամանրաթելային ցանցերը, հեռախոսային կապի գծերը, դոմոֆոնները, տեսախցիկները և այն) նկատմամբ շինության սեփականատերերի պարտավորությունների ծագման խնդիրները: • և այլն Կարծում եմ անհրաժեշտ է ընդունել բնագավառի ժամանակակից պահանջներին համապատասխանող ռազմավարություն, հետո անդրադառնալ իրավական կարգավորումներին:

<<Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին>> Հայաստանի Հանրապետության օրենքում փոփոխություն կատարելու և <<Համատիրության մասին>> Հայաստանի Հանրապետության օրենքն ուժը կորցրած ճանաչելու մասին>> ՀՀ օրենքի նախագծի վերաբերյալ 1.Օրենքի նախագծով սեփականատերերի ընդհանու ժողովի լիազորություններից է ընդունել որոշում ընդհանուր գույքից մասի առանձնացման, գույքի կամ դրա մի մասի օտարման, անհատույց կամ հատուցմամբ օգտագործման հանձնելու, գրավադրման, մասին որոշումների ընդունումը: Նույն օրենքի համաձայն նշված օրենքը պետք է ընդունվի սեփականատերերի կողմից միաձայն: Սակայն կամ բազմաթիվ դեպքեր, երբ բնակարանների կամ ոչ բնակելի տարածքներում առկա են որոշակի <<տարածքներ>> (որպես կանոն մինչև 10-15քմ) որոնք ներառված չեն սեփականության վկայականում կամ ներառված են որպես ինքնակամ զբաղեցրած : Դրանք շենքի շահագործման օրվանից օգտագործվում են տվյալ շինության սեփականատերերի կողմից և ֆիզիկապես գտնվում են բնակարանի կամ ոչ բնակելի տարածքի սահմաններում և չեն կարող օգտագործվել այլ անձանց կողմից: Կան դեպքեր նաև, որ դրանց մակերեսները ընդգրկված են գույքահարկի հաշվարկներում: Սակայն նախկին օրենքները և կառավարության որոշումները (մասնավորապես՝ ՀՀ կառավարության 18.05.2006թ. <<Ինքնակամ կառույցների օրինականացման և տնօրինման կարգը հաստատելու մասին>> թիվ 912-Ն որոշում) հնարավորություն չէր տալիս դրանք օրինակացնել, քանի որ ամեն դեպքում պահանջվում էր շենքի բոլոր շինությունների սեփականատերերի գրավոր (հաստատված նոտարի կողմից) համաձայնությունները: Նկատի ունենալով, որ բնակարանները սեփականաշնորհվել են, որպես ընտանիքի բոլոր անդամներ համատեղ սեփականություն, ուստի անհնարին է պատկերացնել դեպք, երբ կարող է ապահովել նշված պահանջը (սեփականատերի մի մասը բացակայում է հանրապետությունից, մի մասը չի ձևակերպել ժառանգություն, մի մասի գույքը գտնվում է գրավի տակ և այլն): Հարցի կարգավորման համար առաջարկվում է օրենքի նախագծում նախատեսել դրույթ այն մասին, որ նման դեպքերում, երբ նշված տարածքները հնարավոր չէ հատկացնել (օտարել) այլ անձի, քանի որ գտնվում է բնակարանի կամ ոչ բնակելի տարածքում, չունի առանձին ելք ու մուտքի հնարավորություն և այն փաստացի օգտագործվում է 10 և ավելի տարի, ժողովի որոշումները ընդունվում են ժողովի մասնակիցների պարզ մեծամասնությամբ կամ կառավարման մարմնի որոշմամբ, և դրանք կարող են օտարվել փաստացի օգտագործողին՝ տվյալ անշարժ գույքի շուկայական արժեքի մոտարկված կադաստրային արժեքով: Նշված խնդիրը վերաբերվում է նաև շենքի նկուղներում և միջհարկային տարածքներում գտնվող և քաղաքացիների կողմից երկար տարիներ օգտագործվող օժանդակ տնտեսական տարածքներին: Նշված առաջարկն ընդունվելու դեպքում վերջապես լուծում կստանա բազմաթիվ տարիներ ձգձվող հարցը և կվերացվի կոռուպցիոն ռիսկերը, ինչպես նաև կավելանա կառավարման մարմնի բյուջեի մուտքերը և նշված տարածքների մակերեսները կներառվեն գույքահարկի բազայում: 2. Օրենքի նախագծում առաջարկվում է ավելացնել <<սահմանված կարգով փոխել շինության գործառնական նշանակությունը,>> դրույթըը, քանի որ ներկայումս գործող իրավական ակտերում ըստ ինձ հստակեցված չէ թե արդյոք շինության գործառնական նշանակությունը (բնակարանից հասարակական կամ հակառակը) փոխելու ժամանակ անհրաժեշտ է սեփականատերերի համաձայնությունը թե ոչ, որն էլ ներկայումս տարաբնույթ մեկնաբանությունների տեղիք է տալիս (օրինակ՝ ՀՀ կառավարության 02.02.2002թ. <<Հայաստանի Հանրապետությունում շենքերի, շինությունների կամ դրանց մի հատվածի գործառական նշանակությունը փոփոխելու կարգը հաստատելու մասին>> թիվ 88 որոշում): Սամվել Հակոբյան samvelhakobyan@mail.ru