«ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ

ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ

«ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔԻ ՆԱԽԱԳԾԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ

1. 1. Ընթացիկ իրավիճակը և իրավական ակտի ընդունման անհրաժեշտությունը

   Հայաստանի Հանրապետությունում գնահատման գործունեության կանոնակարգումը ներկայումս իրականացվում է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի, «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի և «ՀՀ-ում անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտ»-ի հիման վրա:

   «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքը ընդունվել է   2005 թ. հոկտեմբերի 4-ին: Մինչև 2011 թվականի հունվարի 1-ը անշարժ գույքի գնահատման գործունեությունը լիցենզավորվում էր, իսկ գնահատողը՝ որակավորվում լիազոր մարմնի կողմից: 2010 թ. դեկտեմբերի 8-ին ընդունված  ՀՕ-237-Ն օրենքով անշարժ գույքի գնահատման գործունեության լիցենզավորման պահանջը վերացվեց:

   Վերոնշյալ օրենքի գործողությունը տարածվում է միայն Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա:

   Անշարժ գույքի գնահատումը պարտադիր է`

   1) պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օտարման դեպքերում՝ բացառությամբ պետական գույքի մասնավորեցման և պետական կամ համայնքային հողերի օտարման դեպքերի

   2) անշարժ գույքը պետության կամ համայնքների կարիքների համար ձեռք բերելու (վերցնելու) դեպքերում,

   3) անշարժ գույքն իրավաբանական անձի կանոնադրական կապիտալում կամ հիմնադրամներում ներդնելու դեպքերում,

   4) անշարժ գույքի բռնագանձման հետևանքով իրացման դեպքերում:

   Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2005 թվականի դեկտեմբերի   29-ի «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության ոլորտը կարգավորող և հսկողություն իրականացնող լիազոր մարմին սահմանելու մասին» N 2277-Ն որոշմամբ՝ Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի գնահատման գործունեությունը կարգավորող, ինչպես նաև ֆիզիկական անձանց որակավորող և հսկողություն իրականացնող լիազոր մարմինը ՀՀկադաստրի կոմիտեն է (այսուհետ՝ Կոմիտե):

    Կոմիտեն կարգավորում է գնահատման ոլորտը, կազմակերպում և անցկացնում է որակավորման քննությունները, ինչպես նաև իրականացնում է գնահատողների կողմից վերոնշյալ օրենքի, գնահատման ստանդարտների և օրենսդրությամբ սահմանված կարգերի, նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների կատարման նկատմամբ հսկողություն իր կողմից ստեղծված որակավորման և մասնագիտական հանձնաժողովների միջոցով:

   Կոմիտեն որակավորման հանձնաժողովի միջոցով կազմակերպում և անցկացնում է որակավորման քննությունները: Որակավորման հանձնաժողովի կազմում ընդգրկվում են կադաստրի կոմիտեի ներկայացուցիչներ և առնվազն հինգ տարվա մասնագիտական աշխատանքային փորձ ունեցող երեք գնահատող` իրենց համաձայնությամբ:

   Կոմիտեն մասնագիտական հանձնաժողովի միջոցով իրականացնում է հսկողություն անշարժ գույքի գնահատման գործունեություն իրականացնող անձանց և գնահատողների կողմից «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին»   ՀՀ օրենքի, գնահատման ստանդարտների և օրենսդրությամբ սահմանված կարգերի, նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների կատարման նկատմամբ:

   Գնահատողների կողմից «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի, գնահատման ստանդարտի և օրենսդրությամբ սահմանված կարգերի, նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների կատարման նկատմամբ հսկողություն կադաստրի կոմիտեն իրականացնում է միայն շահագրգիռ անձանց դիմումի կամ լիազոր մարմնի հաստատած ուսումնասիրությունների իրականացման տարեկան ժամանակացույցով հիման վրա:

   Մասնագիտական հանձնաժողովի եզրակացության հիմքով գնահատողի որակավորման գործողությունը դադարեցվում է, եթե գնահատողը գնահատման հաշվետվությունում «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին»                ՀՀ օրենքով, գնահատման ստանդարտով կամ այլ նորմատիվ իրավական ակտերով նախատեսված պահանջների և պայմանների խախտում (խախտումներ) կատարելու օրվանից հետո` մեկ տարվա ընթացքում, առնվազն չորս այլ հաշվետվություններում ևս խախտումներ է կատարել: Որևէ այլ դեպքերում պատասխանատվության այլ միջոցներ ինչպես որակավորված գնահատողների, այնպես էլ գնահատման գործունեություն իրականացնող իրավաբանական անձանց և անհատ ձեռնարկատերերի նկատմամբ օրենսդրությունը չի նախատեսում:

   Ներկայիս գործող օրենսդրությամբ չեն կարգավորվում մի շարք իրավահարաբերություններ, որոնցում գույքի շուկայական արժեքի արտացոլման անհրաժեշտություն կա, ինչպես նաև խիստ սահմանափակվում են այդ ոլորտը  լիազոր մարմնի կողմից կարգավորելու հնարավորությունները, մասնավորապես.

1. Կարգավորման առարկա է միայն անշարժ գույքը, սակայն ներկայումս շարժական գույքի գնահատումը զգալի մասնաբաժին է կազմում առկա իրավահարաբերություններում, մասնավորապես վարկավորման և ապահովագրական ոլորտներում, ինչպես նաև գործող օրենսդրությամբ գնահատումն իրականացվում է գործող Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտով (ՀՍՏ 252-2012), որի կիրառման ոլորտը տարածվում է միայն անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա:
2. 2. Օրենսդրությամբ նախատեսված գնահատման պարտադիր դեպքերը չեն ներառում բոլոր այն իրավահարաբերությունները, որտեղ գույքի իրական շուկայական արժեքի արտացոլման անհրաժեշտություն կա:
3. Գործող օրենսդրությունը լիազոր մարմնին, որևէ գործիք կամ մեխանիզմ չի նախատեսում, որով հնարավոր լինի պարզել որակավորված անձանց կողմից կատարված գնահատությունները,
4. Գործող օրենսդրությունը կազմակերպությունների համար գնահատման գործունեությամբ զբաղվելու որևէ նվազագույն պահանջ չի նախատեսում:

   Գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունների նկատմամբ վերահսկողական մեխանիզմներ սահմանված չեն, և հնարավոր չէ պատասխանատվության ենթարկել անբարեխիղճ  գնահատման կազմակերպություններին, պատասխանատվության կարող են ենթարկվել բացառապես անհատները՝ որակավորված մասնագետները:

5. Որակավորված մասնագետների նկատմամբ սահմանված վերահսկողական մեխանիզմները բավարար չեն լիազոր մարմնին վերապահված գործառույթներն իրականացնելու համար: 
6. Որակավորման մեխանիզմները չեն համապատասխանում ժամանակակից մարտահրավերներին, ինչպես նաև լավագույն միջազգային փորձին:
7. Առաջարկվող կարգավորման բնույթը
   • Օրենքի գործողության ոլորտի ընդլայնում

   Ներկայումս «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի գործողությունը տարածվում է միայն Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա: Առաջարկվում է օրենքի գործողությունը տարածել Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ և շարժական գույքերի, ինչպես նաև գույքի նկատմամբ սեփականության և այլ գույքային իրավունքների, քաղաքացիական իրավունքի այլ օբյեկտների (որոնք ՀՀ օրենսդրությամբ կարող են լինել քաղաքացիաիրավական շրջանառության օբյեկտներ) գնահատման գործունեության վրա:

   Եվրոպական և մի շարք այլ զարգացած երկրներում, ինչպես նաև ԵՏՄ անդամ պետություններում, բացի անշարժ գույքից, գնահատման օբյեկտ են համարվում շարժական գույքը, բիզնեսը, մեքենաները և սարքավորումները, մտավոր սեփականությունը և ոչ նյութական ակտիվները, որի համար առաջարկվում է             ՀՀ գնահատման գործունեության ոլորտում գնահատման միջազգային ստանդարտների կիրառումը և ՀՀ կառավարության կողմից սահմանումը:

• Գնահատման պարտադիր դեպքերի ընդլայնում

   Առաջարկվում է ընդլայնել գործող օրենքով սահմանված գնահատման պարտադիր դեպքերը՝ որպես գնահատման պարտադիր դեպքեր սահմանելով նաև.

1. պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող գույքի օտարման դեպքերում՝ բացառությամբ պետական կամ համայնքային չկառուցապատված հողերի օտարման դեպքերի.
2. գույքը պետության կամ համայնքների կարիքների համար ձեռք բերելու (վերցնելու) դեպքերում.
3. պետական կամ համայնքային գույքը վարձակալությամբ հանձնելու դեպքերում, բացառությամբ պետական կամ համայնքային չկառուցապատված հողերի վարձակալության կամ կառուցապատման իրավունքով տրամադրելու դեպքերի.
4. պետական կամ համայնքային կարիքների համար գույք վարձակալելու դեպքերում.
5. գույքի գրավադրման դեպքերում,
6. անշարժ գույքի ապահովագրության դեպքերում,
7. կազմակերպությունների հաշվապահական հաշվառման նպատակով սույն օրենքի 6-րդ հոդվածով սահմանված օբյեկտների վերագնահատման դեպքերում (բացառությամբ հանրային հատվածի կազմակերպությունների).
8. սույն օրենքի 6-րդ հոդվածով սահմանված օբյեկտները հավատարմագրային կառավարման հանձնելու դեպքերում.
9. հարկային պարտավորությունների վերահսկողության նպատակով, եթե առկա են վեճեր սույն օրենքով սահմանված գնահատման օբյեկտների արժեքների, որպես հարկման բազայի, մեծության վերաբերյալ.

2.3. Որակավորված գնահատողների կողմից գնահատված գույքերի բազայի վարում լիազոր մարմնում

   Ներկայիս օրենսդրությամբ որևէ մեխանիզմ նախատեսված չէ ստուգելու որակավորված անձի կողմից ներկայացված տվյալ ժամանակահատվածում իրականացված գնահատման հաշվետվությունները, ինչպես նաև գնահատման հաշվետվություններում արտացոլված արժեքները:

   Առաջարկվում է լիազոր մարմնի կողմից ներդնել անշարժ գույքի գնահատման գործունեության որակավորված անձանց կողմից կազմված պարտադիր գնահատման դեպքերում գնահատման հաշվետվությունների տվյալների բազա, որի համար կստեղծվի առցանց աշխատող էլեկտրոնային տեղեկատվական համակարգ՝ Հաշվառման ծրագիր։   ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական կայքում (www.e-cadastre.am) որակավորված գնահատողների համար կստեղծվի հատուկ բաժին: Որակավորման վկայական ունեցող յուրաքանչյուր գնահատողի կտրամադրվի համակարգ մուտք գործելու անուն և գաղտնաբառ: Գնահատողը գույքի վերաբերյալ նույնականացման տվյալների մուտքագրումից հետո ստանում է Հաշվառման ծրագրի կողմից ձևավորված անհատական համար, որը պարտադիր պետք է արտացոլված լինի պարտադիր գնահատման դեպք հանդիսացող գնահատման հաշվետվության բոլոր էջերում:

   2.4.Գնահատման գործունեություն իրականացնելու իրավասություն ունեցող կազմակերպությանը ներկայացվող որոշակի պահանջների սահմանում

   Առաջարկվում է օրենքով սահմանել դրույթ, որով գնահատման գործունեություն իրականացնելու իրավասություն ունենան միայն այն կազմակերպությունները, որոնք սահմանված կարգով հաշվառված են լիազոր մարմնում և ունեն նվազագույնը մեկ գնահատող, որը այլ գործատուի մոտ որպես գնահատող չի աշխատում:

 2.5. Որակավորման վկայականների գործողության դադարեցման նոր չափանիշների սահմանում

   Ներկայումս, եթե գնահատողը մեկ տարվա ընթացքում հինգ և ավելի հաշվետվություններում իրականացրել է օրենքի կամ ստանդարտի պահանջների կամ պայմանների խախտումներ՝ անկախ խախտման բնույթից, ապա որակավորման վկայականի գործողությունը դադարեցվում է:

   Առաջարկվում է խախտումները դասակարգել երկու տեսակի՝ արժեքի վրա ազդող և արժեքի վրա չազդող: Արժեքի վրա ազդող խախտումների դեպքում ցուցաբերել ավելի խիստ մոտեցումներ, քան արժեքի վրա չազդող խախտումների դեպքում:

2.6. Որակավորված գնահատողի որակավորման վկայականի դադարեցման դեպքում պատասխանատվության սահմանում նաև կազմակերպության համար

   Ներկայումս գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունում հաշվառված գնահատողի որակավորման վկայականի դադարեցման դեպքում կազմակերպությունը որևէ պատասխանատվության չի ենթարկվում: Առաջարկվում է սահմանել դրույթ, որով վերջին 3 տարում միևնույն գնահատման կազմակերպությունում աշխատող կամ աշխատած երեք և ավելի գնահատողների որակավորման վկայականների դադարեցման դեպքում (եթե որակավորման վկայականի դադարեցման հիմքը գնահատողի՝ տվյալ գնահատման կազմակերպությունում աշխատած ժամանակահատվածում թույլ տված խախտումներն են) գնահատման կազմակերպությունը զրկվում է գնահատման գործունեություն իրականացնելու իրավունքից մեկ տարի ժամկետով:

2.7. Որակավորման քննությունների անցկացման որակի բարձրացում և թափանցիկության ապահովում

Ներկայումս որակավորման քննությունները անցկացման ընթացքի տեսագրում, նկարահանում կամ ձայնագրումը պարտադիր ամրագրված չէ: Առաջարկվում է քննության ընթացքը պարտադիր տեսաձայնագրել, ինչպես նաև շահագրգիռ անձանց նախաձեռնությամբ առցանց հեռարձակել:

3. Նախագծի մշակման գործընթացում ներգրավված ինստիտուտները, անձինք և նրանց դիրքորոշումը

   Նախագիծը մշակվել է ՀՀ կադաստրի կոմիտեի կողմից:

4. Ակնկալվող արդյունքը

   Շուկայական գնահատման գործունեության ոլորտում առաջարկվող փոփոխություններից ակնկալվող արդյունքներն են.

1. Շուկայական գնահատման ոլորտի ընդլայնում, կայացում և գնահատման գործունեություն իրականացնողների նկատմամբ շուկայի մասնակիցների ու հանրության վստահության բարձրացում,
2. Պետական և համայնքային կարիքների բավարարման նպատակով անշարժ գույքի վարձակալումը կիրականացվի շուկայական արժեքներով, ինչի արդյունքում կտնտեսվեն պետական և համայնքային բյուջեների միջոցները,
3. Պետական և համայնքային անշարժ գույքի վարձակալության տրամադրումը կիրականացվի շուկայական արժեքներով, ինչի արդյունքում կավելանան պետական և համայնքային բյուջեների եկամուտները,
4. Միջազգային ստանդարտների կիրառումը կնպաստի գնահատողների որակի բարձրացմանը, կազմվող գնահատման հաշվետվությունների նկատմամբ պահանջները կհավասարեցվեն Եվրոպական և մի շարք այլ զարգացած երկրներում, ինչպես նաև ԵԱՏՄ անդամ պետություններում գործող պահանջներին, որոնց կողմից արդեն իսկ կիրառվում են գնահատման միջազգային ստանդարտները,
5. Լիազոր մարմնին հնարավորություն կընձեռվի գնահատման կազմակերպությունների և որակավորված անձանց նկատմամբ իրականացնել առավել արդյունավետ հսկողություն,
6. Կնվազեն նույն գույքը տարբեր նպատակների համար կամ տարբեր գնահատողների կողմից իրարից խիստ տարբերվող արժեքներով գնահատելու դեպքերը, որոնց առկայության դեպքում դրանք անմիջապես կբացահայտվեն լիազոր մարմնի կողմից և կուսումնասիրվեն,
7. ՀՀ անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների իրականացման համար կապահովվեն անհրաժեշտ տվյալներ, կբարձրանա ՀՀ անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների որակը:
8. Կբարձրանա որակավորման քննությունների անցկացման որակը և թափանցիկությունը, կնվազեն կոռուպցիոն ռիսկերը: