««Անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգը սահմանելու մասին» օրենքում փոփոխություններ կատարելու մասին» օրենքի նախագիծ

 

ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ

«ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՀԱՐԿՈՎ ՀԱՐԿՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ՇՈՒԿԱՅԱԿԱՆ ԱՐԺԵՔԻՆ ՄՈՏԱՐԿՎԱԾ ԿԱԴԱՍՏՐԱՅԻՆ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԿԱՐԳԸ ՍԱՀՄԱՆԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ ՕՐԵՆՔԻ

ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ

 

1. Անհրաժեշտությունը

««Անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգը սահմանելու մասին» օրենքում փոփոխություններ կատարելու մասին» օրենքի նախագծի (այսուհետ` Նախագիծ)  մշակումը պայմանավորված է կառուցապատման ոլորտում գործունեություն իրականացնող բազմաթիվ ընկերությունների կողմից գործնականում առաջացած խնդիրների լուծման անհրաժեշտությամբ, մասնավորապես՝ կառուցվող շենքի նկատմամբ անշարժ գույքի հարկով հարկման մեխանիզմը հաշվարկելու և կիրառելու մասով:

Նախագծով առաջարկվում է կարգավորել դեռևս կառուցման փուլում գտնվող (անավարտ) շենքերի նկատմամբ անշարժ գույքի հարկի հաշվարկման մետեցումները։

 

2. Ընթացիկ իրավիճակը և խնդիրները

Առկա օրենսդրությամբ սահմանված կարգավորումների համաձայն՝ 2023 թվականից մեկնարկված կառուցապատման ծրագրերի վրա հաշվարկում է չկառուցված շենքի (անավարտ) անշարժ գույքի հարկ։ Կառուցապատողները, համաձայն գործող օրենսդրության, հնարավորություն ունեն երկարաձգել չկառուցված շենքի (անավարտ) շինարարության թույլտվությունների ժամկետները՝ համայնքին վճարելով տեղական տուրքեր։

       2025 թվականի հունվարի 30-ի դրությամբ Երևան քաղաքում բազմաբնակարան շենքերի շինարարության թույլտվությունների ժամկետների ու մակերեսների վերաբերյալ առկա են հետևյալ տվյալները․ և թվով 79 շինարարության թույլտվություններից՝                                                                                        

• թվով 20 շինարարության թույլտվություններ՝ 245,727 քմ նախագծային մակերեսով, որոնց ժամկետները լրացել ու չի երկարաձգվել,
• թվով 12 շինարարության թույլտվություններ՝ 64,691 քմ նախագծային մակերեսով, որոնց ժամկետները լրացել ու երկարաձգվել է 1 անգամ,
• թվով 47 շինարարության թույլտվություններ՝ 540,244 քմ նախագծային մակերեսով, որոնց ժամկետները լրացել ու երկարաձգվել է 2 և ավելի անգամ։

Արդյունքում ստացվում է, որ առկա են 850,662 քմ նախագծային մակերեսով թվով 79  շինարարության թույլտվություններ, վերջիններիս հիման վրա իրականացվող պոտենցիալ ռիսկային պրոյեկտներ, որոնց ժամկետները կամ լրացած են ու չերկարաձգված, կամ էլ լրացել ու երկարաձգվել են 1 կամ 2 անգամ, վերջիններս արդեն իսկ ունեն խնդիրներ, բացի այդ՝ կրում են նաև գույքահարկի հաշվարկման ու գանձման ռիսկեր։ 

Վերոգրյալից բացի՝ առկա են ընդհանուր թվով 154 շինարարության թույլտվություններ, որոնք ավարտվում են 2025 թվականին, ընդհանուր՝ 2,199,502 քմ նախագծային մակերեսով, որոնց մի մասը կամ արդեն ունեն գույքահարկի խնդիր կամ կունենան այդ խնդիրը մոտակա ամիսներին:

Հարկ է նշել, որ վերոնշյալ շինարարության թույլտվություններից մոտ թվով 60-65-ի ժամկետներն այս տարի ենթակա են երկարաձգման, քանի որ ժամկետում չեն կարող ավարտել մեկնարկած պրոյեկտը և երկարաձգման հիմքով ենթակա են վճարման նաև տեղական տուրքեր: Առկա են նաև գույքահարկի հաշվարկման ու գանձման ռիսկեր:

Բացի այդ, մոտ թվով 30 շինարարության թույլտվությունների ժամկետներն արդեն իսկ ավարտվել են, դրանց կառուցապատողները դիմել ու երկարաձգել են՝ 2024-2025 թվականների ընթացքում՝ վճարելով երկարաձգման գծով տեղական տուրքեր: Առկա են նաև գույքահարկի հաշվարկման ու գանձման ռիսկեր:

Արդյունքում ստացվում է, որ առկա են թվով 60-65 շինարարության թույլտվությունների հիման վրա իրականացվող պրոյեկտներ, որոնք այս տարի ենթակա են երկարաձգման և կունենան գույքահարկի հաշվարկման ու գանձման ռիսկեր: Իսկ մոտ թվով 30 շինարարության թույլտվությունների գծով արդեն իսկ կատարվել են ժամկետների երկարաձգումներ և առկա են նաև գույքահարկի հաշվարկման ու գանձման ռիսկեր։

      Այլ կերպ ասած՝ 2025 թվականի հունվարի 30-ի դրությամբ Երևանում առկա են 3,050,164 քմ նախագծային մակերեսով շինարարության թույլտվություններ, որոնք կրում են գույքահարկի վճարման ռիսկեր:

Հաշվի առնելով կառուցապատման շուկայում խորացող խնդիրները, սնանկությունների և ձախողումների առավել ռիսկայնությունը, առաջարկվում է կարգավորում՝ Նախագծով ներկայացվող համապատասխան փոփոխություններով․ այն է, եթե շինարարության թույլտվության ժամկետն ավարտվել կամ երկարաձգվել է ավելի քան նախագծային փաստաթղթերում նախատեսված (այդ թվում նախագծի կազմում ներկայացված փորձաքննության եզրակացությամբ սահմանված շինարարական աշխատանքների տևողության) կամ շինարարության թույլտվությամբ սահմանված ժամկետներից առավելագույնի 1.5-ապատիկը, նշված դեպքերում ավարտվածության աստիճանը բնութագրող գործակիցը վերոնշյալ ժամկետի (1.5-ապատիկ) գերազանցող ժամանակահատվածի համար սահմանել 1.0:»:

Տեղական տուրքերի և վճարների դրույքաչափերը լուրջ մարտահրավերներ են ստեղծում կառուցապատման ներդրումային ծրագրերի իրականացման գործընթացում։ Գործող կարգավորումների համաձայն՝ զուգահեռ ավելանում է նաև նոր ու չնախատեսված ֆինանսական բեռ՝ ի դեմս դեռևս չավարտված և կառուցման փուլում գտնվող շենքի համար առավելագույն ավարտվածության գործակցով հաշվարկվող անշարժ գույքի հարկի, կամ պայմանավորված այն հանգամանքով, որ կառուցապատողն ստիպված երկարաձգել է շինարարության թույլտվության ժամկետը՝ վճարելով սահմանված տուրքեր։

Արդյուքնում՝ բազմաթիվ կառուցապատողներ ապագայում կհայտնվեն սնանկության եզրին, հազարավոր ընտանիքներ չեն ստանա իրենց խոստացված բնակարանները, կառաջանան տնտեսական ծանր հետևանքներ, երկրի ներդրումային միջավայրը կկրի ռիսկեր, կնվազեն նոր կառուցապատման ծրագրերի մեկնարկի տեմպերը, ինչն իր բացասական անդրադարձը կունենա բիզնես միջավայրի վրա:

 

3. Տվյալ բնագավառում իրականացվող քաղաքականությունը

Գործող օրենսդրությամբ սահմանված տեղական տուրքերի և վճարների դրույքաչափերը, կառուցապատողի հատուկ հաշվին գրավադրվող դրամական միջոցների ինստիտուտի խստացումները և պետության, համայնքի գործիքակազմերը ներկայումս զսպում են կառուցապատողներին անհիմն երկարաձգումների վարքագծից և գործնականում միայն ծայրահեղ անհրաժեշտության (պետական կամ համայնքային մարմինների ուշացումներ, մատակարար կազմակերպությունների խախտումներ, դատական գործընթացներ և այլն) դեպքերում են վերջիններս երկարաձգում շինարարության թույլտվությունների ժամկետները։

Քանի որ 2023-2024 թվականներից սկսած երկարաձգումների համար ևս սահմանվեցին տեղական տուրքեր, Երևան համայնքը, հիմք ընդունելով ՀՀ կառավարության 2015 թվականի թիվ 596-Ն որոշման 111-րդ կետով նախատեսված կարգավորումները, միայն 2024 թվականից սկսեց տրամադրել ավելի երկար ժամկետով շինարարության թույլտվություններ՝ հայտատուների դիմումների հիման վրա: Արդյունքում՝ մինչև 2023 թվականը տրված շինարարության թույլտվությունների հասցեատեր կառուցապատողների համար առաջադրվող հարկերը և/կամ տուրքերը դարձան ավելի մեծ՝ առաջացնելով չնախատեսված ֆինանսական բեռ:

Նշված իրավակարգավորումներն ունենալով հետադարձ բնույթ՝ վատթարացնում են արդեն իսկ մեկնարկած կառուցապատման ծրագրեր իրականացնող կառուցապատողների ֆինանսական, իրավական (և ոչ միայն)  կարգավիճակը (եթե մինչև 2023 թվականը շինարարության թույլտվություն ստացած կառուցապատողները տեղյակ լինեին, որ նախատեսվելու էին նման ֆինանսական մեխանիզմներ, կօգտվեին ՀՀ կառավարության 2015 թվականի թիվ 596-Ն որոշման 111-րդ կետով նախատեսված կարգավորումներից)։

Նախագծով առաջարկվող փոփոխությունները կկարգավորեն վերոնշյալ ռիսկերը, կարգավորելով նաև երկարաձգվող շինարարությունների ժամկետները, ֆինանսական զսպիչ մեխանիզմներով կփորձեն աջակցել տնտեսվարողներին՝ հնարավորինս արագ ինքնակազմակերպվել և պետությանը, համայնքին, բնակչությանն անհարմարություններ ու վնասներ չպատճառել:

Նախագծում առկա անցումային դրույթները սահմանված են այն դեպքերի համար, որ եթե ՝ 2023 թվականից մեկնարկված կառուցապատման ծրագրերի վրա հաշվարկած լինի գույքահարկ, Նախագծի ուժի մեջ մտնելուց հետո այն ենթակա է վերահաշվարկման։

 

4. Կարգավորման նպատակը և բնույթը

Նախագծի նպատակն է ապահովել ««Անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգը սահմանելու մասին» օրենքում փոփոխություններ կատարելու մասին» օրենքի նախագծով սահմանված փոփոխություններով առաջարկվող՝ կառուցվող շենքի նկատմամբ անշարժ գույքի հարկով հարկման մեխանիզմը հաշվարկելու և կիրառելու կարգավորումը:

 

5. Նախագծի մշակման գործընթացում ներգրավված ինստիտուտները և անձինք

Նախագիծը մշակվել է Հայաստանի Հանրապետության էկոնոմիկայի նախարարության կողմից:

 

6. Ակնկալվող արդյունքը

  ««Անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգը սահմանելու մասին» օրենքում փոփոխություններ կատարելու մասին» օրենքի նախագծի ընդունման պարագայում, կկարգավորվեն կառուցվող շենքի նկատմամբ անշարժ գույքի հարկով հարկման մասով հաշվարկելու և կիրառելու մեխանիզմները:

 Ներկայացվող փոփոխություններով մշակվել է մի գործիք, որը հնարավորություն կընձեռի կառուցապատման ոլորտի ընկերություններին խուսափել սնանկության եզրին հայտնվելու ռիսկից, կնվազեցնի տնտեսական հետևանքների ռիսկը, կբարելավվի երկրի ներդրումային միջավայրը, կմեկնարկեն կառուցապատման նոր ծրագրեր, ինչն իր դրական  անդրադարձը կունենա բիզնես միջավայրի վրա:

 

7. Կապը ռազմավարական փաստաթղթերի հետ. Հայաստանի վերափոխման ռազմավարություն 2050, Կառավարության 2021-2026թթ. ծրագիր, ոլորտային և/կամ այլ ռազմավարություններ

       ««Անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգը սահմանելու մասին» օրենքում փոփոխություններ կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը բխում է ՀՀ կառավարության 2021-2026թթ. ծրագրի «2․7 քաղաքաշինություն» կետից։

  

8. Այլ տեղեկություններ (եթե այդպիսիք առկա են)

««Անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգը սահմանելու մասին» օրենքում փոփոխություններ կատարելու մասին» օրենքի նախագիծն ընդունելու կապակցությամբ պետական բյուջեում (կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի բյուջեում) ծախսերի կամ եկամուտների էական ավելացում կամ նվազեցում չի նախատեսվում: