«ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ

ՀԻՄՆԱՎՈՐՈՒՄ

«ԳՈՒՅՔԻ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՄԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ՕՐԵՆՔԻ ՆԱԽԱԳԾԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ԱՆՀՐԱԺԵՇՏՈՒԹՅԱՆ

1. 1. Կարգավորման ենթակա ոլորտի կամ խնդրի (այսուհետ՝ հարց) սահմանումը

«Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքում փոփոխություն կատարելու մասին» օրենքի նախագիծը մշակվել է հիմք ընդունելով 2023 թվականի մայիսի 8-ին ընդունված «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքում փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու մասին» ՀՕ-145-Ն օրենքի պահանջները: Վերջիններիս հիման վրա գործող կարգավորման մեջ լրացում է կատարվում այն մասին, որ համաձայն «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքի (այսուհետ՝ Օրենք) 9-րդ հոդվածի 1-ին մասի պահանջների՝ պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողամասում գտնվող շենքի կամ շինության նկատմամբ սեփականության իրավունքը չի կարող գրանցվել այն դեպքում, երբ չեն ներկայացվել կամ գրանցող մարմնում առկա չեն գրանցումը հայցող իրավատիրոջ այդ շինությամբ ծանրաբեռնված հողամասի նկատմամբ իրավունքի վերաբերյալ իրավահաստատող փաստաթղթեր (իրավահաստատող փաստաթղթերի ամբողջականության պահանջ):

   Նախագծով սահմանվում են նաև իրավահաստատող փաստաթղթերի ամբողջականության պահանջի գործողության այլ պայմաններ, մասնավորապես առ այն, որ այդ պահանջները տարածվում են նաև այն շինությունների վրա, որոնցով ծանրաբեռնված հողամասի նկատմամբ գրանցող մարմնում առկա չեն սեփականությունը հաստատող փաստաթղթեր, ինչպես նաև պետական գրանցում չստացած նոր ստեղծված շինությունների և Օրենքի 36-րդ հոդվածի 2-րդ մասով սահմանված կառուցվող շենքի նկատմամբ կառուցապատողի իրավունքի գրանցման վրա:

   ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 207-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն՝ այլ անձի պատկանող հողամասում գտնվող անշարժ գույքի սեփականատերն իրավունք ունի օգտագործել այդ հողամասի այն մասը, որում ամրակայված է անշարժ գույքը:  «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքի 9-րդ հոդվածի 1-ին մասը սահմանում է, որ որևէ շենքի կամ շինության նկատմամբ սեփականության իրավունքը կամ հողամասի կառուցապատման իրավունք ունեցող անձի կողմից կառուցված շինության նկատմամբ կառուցապատողի իրավունքը չի կարող գրանցվել, եթե ներկայացված չեն կամ գրանցող մարմնում առկա չեն գրանցումը հայցող իրավատիրոջ` այդ շինությամբ ծանրաբեռնված հողամասի նկատմամբ իրավունքի վերաբերյալ իրավահաստատող փաստաթղթեր (իրավահաստատող փաստաթղթերի ամբողջականության պահանջ):

   Գործնականում հաճախակի հանդիպում են դեպքեր, երբ իրավահաստատող փաստաթղթերի բացակայության կամ ոչ ամբողջական լինելու հիմքով իրավունքի պետական գրանցման վարույթը կասեցվում է և իրավատերը անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը ճանաչելու պահանջով դիմում է դատարան (օրինակ՝ վարչական գործ թիվ ՎԴ/1710/05/22, 2023 թվականի ապրիլի 13-ի վճիռ):

   Ըստ վերոնշյալ դատական գործի, հայցվորի իրավունքի պետական գրանցումը կասեցվել է այն հիմքով, որ անհրաժեշտ է ներկայացնել շինությամբ զբաղեցված հողամասի վերաբերալ իրավունք հաստատող փաստաթղթեր: Սակայն դատարանը փաստել է, որ արդյոք տվյալ դեպքում առկա է հողամասի նկատմամբ իրավահաստատող փաստաթղթեր ներկայացնելու՝ հայցվորի պարտականություն, քանի որ հողամասի նկատմամբ իրավահաստատող փաստաթղթերի բացակայությունը տվյալ դեպքում հիմք չի կարող հանդիսանալ հայցվորի սեփականության իրավունքի գրանցում կատարել պարտավորեցնելու հայցը մերժելու համար, քանի որ՝ ՀՀ քաղ. օրենսգրքի 207-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ այլ անձի պատկանող հողամասում գտնվող անշարժ գույքի սեփականատերն իրավունք ունի օգտագործել այդ հողամասի այն մասը, որում ամրակայված է անշարժ գույքը:

   Նույն հոդվածի 2-րդ մասի համաձայն՝ ուրիշի հողամասի վրա գտնվող անշարժ գույքի սեփականության իրավունքն այլ անձի անցնելիս, վերջինս հողամասի համապատասխան մասի օգտագործման իրավունք է ձեռք բերում նույն պայմաններով և ծավալով, ինչ  անշարժ գույքի նախկին սեփականատերը:

   Հողամասի նկատմամբ սեփականության իրավունք այլ անձի փոխանցելը հիմք չէ այդ հողամասի վրա գտնվող անշարժ գույքի սեփականատիրոջ՝ հողամասի օգտագործման իրավունքը փոփոխելու կան դադարելու համար:

   Վերը նշված իրավական նորմերի վերլուծության արդյունքում Դատարանը եզրակացրել է, որ օրենսդիրը կարգավորել է այնպիսի հարաբերություններ, որոնցում հողամասի և դրա վրա ամրակայված անշարժ գույքի սեփականատերերը չեն համընկնում միևնույն անձի մեջ: Այս դեպքում անշարժ գույքի սեփականատերն օրենքի ուժով իրավունք է ստանում օգտագործել հողամասի այն մասը, որը զբաղեցված է անշարժ գույքով:

   ՀՀ վճռաբեկ դատարանը իր 2012 թվականի հոկտեմբերի 19-ի թիվ ԼԴ/0175/02/11 քաղաքացիական գործով որոշմամբ գտել է նաև, որ այն դեպքում, որբ շենքի կամ շինության սեփականատերը միաժամանակ դրանով զբաղեցված հողամասի սեփականատերը չէ, վերջինս անկախ հողամասի սեփականատիրոջ համաձայնությունից օրենքի ուժով դրա նկատմամբ ձեռք է բերում օգտագործման իրավունք:

   Ընդ որում, նշյալ որոշմամբ ՀՀ վճռաբեկ դատարանը ևս արձանագրել է, որ ՀՀ քաղ. օր-ի 207-րդ հոդվածով նախատեսված դեպքում անշարժ գույքի սեփականատերն օրենքի ուժով է իրավունք ստանում օգտագործել հողամասի այն մասը, որը զբաղեցված է անշարժ գույքով:

   Ելնելով վերոգրյալից ակնհայտ է դառնում, որ նշված պարագայում առկա չեն հայցվորի սեփականության իրավունքի գրանցումը մերժելու, ինչպես նաև իրավունքի պետական գրանցման վարույթը կասեցնելու կամ դադարեցնելու հիմքեր:

2. Կարգավորման նպատակները և ակնկալվող արդյունքը՝ Նախագծի ընդունման արդյունքում կկարգավորվեն ուրիշի հողամասի վրա գտնվող անշարժ գույքի սեփականության իրավունքն այլ անձի անցնելիս հողամասի  համապատասխան մասի օգտագործման հետ կապված հարաբերությունները:

  Նախագծի ընդունման արդյունքում կվերացվի տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից իրավահաստատող փաստաթղթերը ներկայացնելու անհրաժեշտությունը, քանի որ դրանք արդեն իսկ Օրենքի 37.1-ին հոդվածի պահանջների համաձայն ներկայացված են լինելու Կադաստրի կոմիտե էլեկտրոնային եղանակով (առկա են լինելու կադաստրային գործում):

   Նախագիծը մշակվել է Կադաստրի կոմիտեի կողմից:

   Նախագծի ընդունման կապակցությամբ պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի բյուջեում եկամուտների և ծախսերի ավելացում կամ նվազեցում չի նախատեսվում:

   Նախագիծը բխում է՝ ՀՀ կառավարության 2021 թվականի նոյեմբերի 18-ի «Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2021-2026 թվականների գործունեության միջոցառումների ծրագիրը հաստատելու մասին» N 1902-Լ որոշմամբ հաստատված հավելվածի՝ Կադաստրի կոմիտեի կողմից իրականացվող՝ ցանկի
10-րդ կետում սահմանված «Առցանց, ինքնաշխատ, անշարժ գույքի կադաստրի ներդրում» միջոցառումների պահանջից: