««Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքում փոփոխություն կատարելու մասին»

«ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔԻ ՆԱԽԱԳԾԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ՎԵՐԱԲԵՐՅԱԼ

1. Ընթացիկ իրավիճակը և իրավական ակտի ընդունման անհրաժեշտությունը

   Հայաստանի Հանրապետությունում գնահատման գործունեության կանոնակարգումը ներկայումս իրականացվում է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի, «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի և «ՀՀ-ում անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտ»-ի հիման վրա:

   «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքը ընդունվել է 2005 թ. հոկտեմբերի 4-ին: Մինչև 2011 թվականի հունվարի 1-ը անշարժ գույքի գնահատման գործունեությունը լիցենզավորվում էր, իսկ գնահատողը՝ որակավորվում լիազոր մարմնի կողմից: 2010 թ. դեկտեմբերի 8-ին ընդունված ՀՕ-237-Ն օրենքով անշարժ գույքի գնահատման գործունեության լիցենզավորման պահանջը վերացվեց:

   Վերոնշյալ օրենքի գործողությունը տարածվում է միայն Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա:

   Անշարժ գույքի գնահատումը պարտադիր է`

1) պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օտարման դեպքերում՝ բացառությամբ պետական գույքի մասնավորեցման և պետական կամ համայնքային հողերի օտարման դեպքերի

2) անշարժ գույքը պետության կամ համայնքների կարիքների համար ձեռք բերելու (վերցնելու) դեպքերում,

3) անշարժ գույքն իրավաբանական անձի կանոնադրական կապիտալում կամ հիմնադրամներում ներդնելու դեպքերում,

4) անշարժ գույքի բռնագանձման հետևանքով իրացման դեպքերում:

   Հայաստանի Հանրապետության կառավարության 2005 թվականի դեկտեմբերի 29-ի «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության ոլորտը կարգավորող և հսկողություն իրականացնող լիազոր մարմին սահմանելու մասին» N 2277-Ն որոշմամբ՝ Հայաստանի Հանրապետությունում անշարժ գույքի գնահատման գործունեությունը կարգավորող, ինչպես նաև ֆիզիկական անձանց որակավորող և հսկողություն իրականացնող լիազոր մարմինը Հայաստանի Հանրապետության անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեն է:

   Կադաստրի կոմիտեն կարգավորում է գնահատման ոլորտը, կազմակերպում և անցկացնում է որակավորման քննությունները, ինչպես նաև իրականացնում է գնահատողների կողմից վերոնշյալ օրենքի, գնահատման ստանդարտների և օրենսդրությամբ սահմանված կարգերի, նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների կատարման նկատմամբ հսկողություն իր կողմից ստեղծված որակավորման և մասնագիտական հանձնաժողովների միջոցով:

   Կադաստրի կոմիտեն որակավորման հանձնաժողովի միջոցով կազմակերպում և անցկացնում է որակավորման քննությունները: Որակավորման հանձնաժողովի կազմում ընդգրկվում են կադաստրի կոմիտեի ներկայացուցիչներ և առնվազն հինգ տարվա մասնագիտական աշխատանքային փորձ ունեցող երեք գնահատող` իրենց համաձայնությամբ:

   Կադաստրի կոմիտեն մասնագիտական հանձնաժողովի միջոցով իրականացնում է հսկողություն անշարժ գույքի գնահատման գործունեություն իրականացնող անձանց և գնահատողների կողմից «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի, գնահատման ստանդարտների և օրենսդրությամբ սահմանված կարգերի, նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների կատարման նկատմամբ:

   Գնահատողների կողմից «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի, գնահատման ստանդարտի և օրենսդրությամբ սահմանված կարգերի, նորմատիվ իրավական ակտերի պահանջների կատարման նկատմամբ հսկողություն կադաստրի կոմիտեն իրականացնում է միայն շահագրգիռ անձանց դիմումների հիման վրա կամ լիազոր մարմնի հաստատած ուսումնասիրությունների իրականացման տարեկան ժամանակացույցով նախատեսված լինելու դեպքում:

   Մասնագիտական հանձնաժողովի եզրակացության հիման վրա գնահատողի որակավորման գործողությունը դադարեցվում է, եթե գնահատողը գնահատման հաշվետվությունում «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքով, գնահատման ստանդարտով կամ այլ նորմատիվ իրավական ակտերով նախատեսված պահանջների և պայմանների խախտում (խախտումներ) կատարելու օրվանից հետո` մեկ տարվա ընթացքում, առնվազն չորս այլ հաշվետվություններում ևս խախտումներ է կատարել: Որևէ այլ դեպքերում պատասխանատվության այլ միջոցներ ինչպես որակավորված գնահատողների, այնպես էլ գնահատման գործունեություն իրականացնող իրավաբանական և ֆիզիկական անձանց նկատմամբ օրենսդրությունը չի նախատեսում:

   Ներկայիս գործող օրենսդրությամբ չեն կարգավորվում մի շարք իրավահարաբերություններ, որոնցում գույքի շուկայական արժեքի արտացոլման անհրաժեշտություն կա, ինչպես նաև խիստ սահմանափակվում են այդ ոլորտը պետական լիազոր մարմնի կողմից կարգավորելու հնարավորությունները:

   Մասնավորապես.

1. Կարգավորման առարկա է միայն անշարժ գույքը, սակայն ներկայումս շարժական գույքի գնահատումը զգալի մասնաբաժին է կազմում առկա իրավահարաբերություններում, մասնավորապես վարկավորման և ապահովագրական ոլորտներում,
2. Օրենսդրությամբ նախատեսված գնահատման պարտադիր դեպքերը չեն ներառում բոլոր այն իրավահարաբերությունները, որտեղ գույքի իրական շուկայական արժեքի արտացոլման անհրաժեշտություն կա:
3. Գործող օրենսդրությունը կադաստրի կոմիտեին՝ որպես լիազոր մարմնի, որևէ գործիք կամ մեխանիզմ չի նախատեսում, որով հնարավոր լինի պարզել որակավորված անձանց կողմից կատարված գնահատությունները,
4. Գործող օրենսդրությունը կազմակերպությունների համար գնահատման գործունեությամբ զբաղվելու որևէ նվազագույն պահանջ չի նախատեսում: Գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունների նկատմամբ վերահսկողական մեխանիզմներ սահմանված չեն, և հնարավոր չէ պատասխանատվության ենթարկել անբարեխիղճ աշխատանք իրականացնող ընկերություններին, պատասխանատվության կարող են ենթարկվել բացառապես անհատները՝ որակավորված մասնագետները:
5. Որակավորված մասնագետների նկատմամբ սահմանված վերահսկողական մեխանիզմները բավարար չեն օրենսդրությամբ կադաստրի կոմիտեին՝ որպես լիազոր մարմնի, վերապահված գործառույթներն իրականացնելու համար:
6. Որակավորման մեխանիզմները չեն համապատասխանում ժամանակակից մարտահրավերներին, ինչպես նաև լավագույն միջազգային փորձին:
7. Առաջարկվող կարգավորման բնույթը
   • Օրենքի գործողության ոլորտի ընդլայնում

   Ներկայումս «Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» ՀՀ օրենքի գործողությունը տարածվում է միայն Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա: Առաջարկվում է օրենքի գործողությունը տարածել Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ և շարժական գույքերի, ինչպես նաև գույքի նկատմամբ սեփականության և այլ գույքային իրավունքների, քաղաքացիական իրավունքի այլ օբյեկտների (որոնք ՀՀ օրենսդրությամբ կարող են լինել քաղաքացիաիրավական շրջանառության օբյեկտներ) գնահատման գործունեության վրա:

   Եվրոպական և մի շարք այլ զարգացած երկրներում, ինչպես նաև ԵՏՄ անդամ պետություններում, բացի անշարժ գույքից, գնահատման օբյեկտ են համարվում շարժական գույքը, բիզնեսը, մեքենաները և սարքավորումները, մտավոր սեփականությունը և ոչ նյութական ակտիվները:

• Գնահատման պարտադիր դեպքերի ընդլայնում

   Առաջարկվում է ընդլայնել գործող օրենքով սահմանված գնահատման պարտադիր դեպքերը՝ որպես գնահատման պարտադիր դեպքեր սահմանելով նաև.

1. պետական կամ համայնքային անշարժ գույքը վարձակալությամբ հանձնելու դեպքերը՝ բացառությամբ պետական կամ համայնքային հողերի վարձակալության կամ կառուցապատման իրավունքով տրամադրելու դեպքերի,
2. պետական կամ համայնքային կարիքների համար գույք վարձակալելու դեպքերը,
3. պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող գույքի օտարման դեպքերը, բացառությամբ պետական գույքի մասնավորեցման և պետական կամ համայնքային հողերի օտարման դեպքերի:
4. Անշարժ գույքի գրավադրման և ապահովագրման դեպքերը,
5. Կազմակերպությունների հաշվապահական հաշվառման նպատակով գույքի վերագնահատման դեպքերը (բացառությամբ հանրային հատվածի կազմակերպությունների):

   2.3. Որակավորված գնահատողների կողմից գնահատված գույքերի բազայի վարում լիազոր մարմնում

   Ներկայիս օրենսդրությամբ որևէ մեխանիզմ նախատեսված չէ ստուգելու՝ արդյո՞ք որակավորված անձի կողմից ներկայացվել է տվյալ ժամանակահատվածում իրականացված գնահատման հաշվետվությունների ամբողջ ծավալը, թե ոչ:

   Առաջարկվում է ստեղծել անշարժ գույքի գնահատման գործունեության որակավորված անձանց կողմից կազմված գնահատման հաշվետվությունների տվյալների բազա (գույքի տեսակ, գույքի նույնականացման տվյալներ, գնահատված արժեքի տեսակ, գնահատված արժեք և այլն), որի համար կստեղծվի հատուկ ծրագրային համակարգ:

   ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի պաշտոնական կայքում (www.e-cadastre.am) որակավորված գնահատողների համար կստեղծվի հատուկ բաժին: Որակավորման վկայական ունեցող յուրաքանչյուր գնահատողի կտրամադրվի համակարգ մուտք գործելու անուն և գաղտնաբառ: Գնահատողը գույքի վերաբերյալ նույնականացման տվյալների մուտքագրումից հետո ստանում է հաշվառման ծրագրի կողմից ձևավորված անհատական համար, որը պարտադիր պետք է ներառվի գնահատման հաշվետվությունում:

   2.4.Գնահատման գործունեություն իրականացնելու իրավասություն ունեցող կազմակերպությանը ներկայացվող որոշակի պահանջների սահմանում

   Առաջարկվում է օրենքով սահմանել դրույթ, որով գնահատման գործունեություն իրականացնելու իրավասություն ունենան միայն այն կազմակերպությունները, որոնք սահմանված կարգով հաշվառված են լիազոր մարմնում և ունեն նվազագույնը մեկ գնահատող, որը այլ գործատուի մոտ որպես գնահատող չի աշխատում, ինչպես նաև որոշակի նվազագույն պահանջներ սահմանել գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունների համար, մասնավորապես գնահատման կազմակերպությունը՝ որպես գույքային պատասխանատվության ապահովման միջոց, պարտավոր է իր գործունեությունն ապահովագրել հնարավոր դրամական վնասից, որը կարող է առաջանալ գնահատողի կողմից գույքի թերագնահատման կամ գերագնահատման հետևանքով: Ապահովագրման նվազագույն չափը կազմակերպության համար կազմում է յուրաքանչյուր գնահատողի մասով 40 մլն ՀՀ դրամ, իսկ մեկ ապահովագրական դեպքի համար՝ 20 մլն ՀՀ դրամ:

2.5.Լիազոր մարմնում գործող մասնագիտական հանձնաժողովի իրավասությունների ընդլայնում

   Ներկայումս մասնագիտական հանձնաժողովը հաշվետվությունների ուսումնասիրության արդյունքում եզրակացություն է տալիս միայն օրենսդրության պահանջներին և գնահատման ստանդարտին դրանց համապատասխանության վերաբերյալ: Առաջարկվում է ընդլայնել մասնագիտական հանձնաժողովի իրավասությունը՝ տրամադրել նաև գնահատված արժեքի վերաբերյալ եզրակացություն: Մասնավորապես Հանձնաժողովը հաշվետվությունների ուսումնասիրության արդյունքում եզրակացություն պետք է տրամադրի նաև գնահատված արժեքի թերագնահատման կամ գերագնահատման վերաբերյալ՝ տոկոսների միջակայքերով:

2.6. Որակավորման վկայականների գործողության դադարեցման նոր չափանիշների սահմանում

   Ներկայումս, եթե գնահատողը մեկ տարվա ընթացքում 5 և ավելի հաշվետվություններում իրականացրել է օրենքի կամ ստանդարտի պահանջների կամ պայմանների խախտումներ՝ անկախ խախտման բնույթից, ապա որակավորման վկայականի գործողությունը դադարեցվում է:

   Առաջարկվում է խախտումները դասակարգել 2 տեսակի՝ արժեքի վրա ազդող և արժեքի վրա չազդող: Արժեքի վրա ազդող խախտումների դեպքում ցուցաբերել ավելի խիստ մոտեցումներ, քան արժեքի վրա չազդող խախտումների դեպքում:

2.7. Որակավորված գնահատողի որակավորման վկայականի դադարեցման դեպքում պատասխանատվության սահմանում նաև կազմակերպության համար

   Ներկայումս գնահատման գործունեություն իրականացնող կազմակերպությունում հաշվառված գնահատողի որակավորման վկայականի դադարեցման դեպքում կազմակերպությունը որևէ պատասխանատվության չի ենթարկվում: Առաջարկվում է սահմանել դրույթ, որով վերջին 3 տարում միևնույն գնահատման կազմակերպությունում աշխատող կամ աշխատած երեք և ավելի գնահատողների որակավորման վկայականների դադարեցման դեպքում (եթե որակավորման վկայականի դադարեցման հիմքը գնահատողի՝ տվյալ գնահատման կազմակերպությունում աշխատած ժամանակահատվածում թույլ տված խախտումներն են) գնահատման կազմակերպությունը զրկվում է գնահատման գործունեություն իրականացնելու իրավունքից 1 տարի ժամկետով:

3. Նախագծի մշակման գործընթացում ներգրավված ինստիտուտները, անձինք և նրանց դիրքորոշումը

   Նախագիծը մշակվել է ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեի կողմից:

4. Ակնկալվող արդյունքը

   Շուկայական գնահատման գործունեության ոլորտում առաջարկվող փոփոխություններից ակնկալվող արդյունքներն են.

1. Շուկայական գնահատման ոլորտի ընդլայնում, կայացում և գնահատման գործունեություն իրականացնողների նկատմամբ շուկայի մասնակիցների ու հանրության վստահության բարձրացում,
2. Պետական և համայնքային կարիքների բավարարման նպատակով գույքի վարձակալումը կիրականացվի շուկայականին մոտ գներով, ինչի արդյունքում կտնտեսվեն պետական և համայնքային բյուջեների միջոցները,
3. Պետական և համայնքային գույքի վարձակալության տրամադրումը կիրականացվի շուկայականին մոտ գներով, ինչի արդյունքում կավելանան պետական և համայնքային բյուջեների եկամուտները,
4. Վարկային ռիսկի նվազեցման շնորհիվ կպակասի չաշխատող և անհուսալի վարկերի ծավալը, ինչի արդյունքում կավելանա բանկերի և վարկային կազմակերպությունների շահույթը, համապատասխանաբար նաև նրանց կողմից վճարվող շահութահարկը,
5. ՀՀ անշարժ գույքի կադաստրի կոմիտեին՝ որպես լիազոր մարմնի, հնարավորություն կընձեռվի գնահատման կազմակերպությունների և որակավորված անձանց նկատմամբ իրականացնել առավել արդյունավետ հսկողություն,
6. Կնվազեն նույն գույքը տարբեր նպատակների համար կամ տարբեր գնահատողների կողմից իրարից խիստ տարբերվող արժեքներով գնահատելու դեպքերը, որոնց առկայության դեպքում դրանք անմիջապես կբացահայտվեն լիազոր մարմնի կողմից և կուսումնասիրվեն,
7. ՀՀ անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների իրականացման համար կապահովվեն անհրաժեշտ տվյալներ, կբարձրանա ՀՀ անշարժ գույքի շուկայի համակարգված դիտարկումների որակը:

ՏԵՂԵԿԱՆՔ N 1

««ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔԻ ՆԱԽԱԳԾԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ԿԱՊԱԿՑՈՒԹՅԱՄԲ ԱՅԼ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԱԿՏԵՐԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ԿԱՄ ԱՅԼ ԻՐԱՎԱԿԱՆ ԱԿՏԵՐՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐ ԵՎ ԼՐԱՑՈՒՄՆԵՐ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ԱՆՀՐԱԺԵՇՏՈՒԹՅԱՆ ԱՌԿԱՅՈՒԹՅԱՆ ԿԱՄ ԲԱՑԱԿԱՅՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ

««Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքում փոփոխություն կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքի նախագծի ընդունման համար առաջանում է ՀՀ կառավարության որոշումների և այլ իրավական ակտերի ընդունման անհրաժեշտություն:

ՏԵՂԵԿԱՆՔ N 2

««ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔՈՒՄ ՓՈՓՈԽՈՒԹՅՈՒՆ ԿԱՏԱՐԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ» ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ՕՐԵՆՔԻ ՆԱԽԱԳԾԻ ԸՆԴՈՒՆՄԱՆ ԿԱՊԱԿՑՈՒԹՅԱՄԲ ՊԵՏԱԿԱՆ ԿԱՄ ՏԵՂԱԿԱՆ ԻՆՔՆԱԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ՄԱՐՄՆԻ ԲՅՈՒՋԵՈՒՄ ԾԱԽՍԵՐԻ ԵՎ ԵԿԱՄՈՒՏՆԵՐԻ ԷԱԿԱՆ ԱՎԵԼԱՑՄԱՆ ԿԱՄ ՆՎԱԶԵՑՄԱՆ ՄԱՍԻՆ

««Անշարժ գույքի գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքում փոփոխություն կատարելու մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքի նախագծի ընդունման համար պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի բյուջեում եկամուտների և ծախսերի ավելացում կամ նվազեցում չի նախատեսվում: